住房租赁市场将升温 房地产行业“拼规模”现象加剧

      日前，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018－2020年）》，提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。今日本报对大力发展住房租赁市场、进一步扩大和升级信息消费、完善有利于促进居民消费的财税支持措施等问题给予解读。

      为加快破解制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍，增强消费对经济发展的基础性作用，近日，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018－2020年）》，对2018年至2020年提出了需要实施的六项重点任务。其中，在完善促进实物消费结构升级的政策体系方面提出，要大力发展住房租赁市场，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

      “从《方案》内容来看，关于住房租赁的表述体现在‘完善促进实物消费结构升级的政策体系’中的第一项，并且整体方案中涉及房地产租赁的条款浓墨重彩，其重视程度可见一斑。”58安居客房产研究院首席分析师张波昨日在接受记者采访时表示，可以这样说，楼市的下半场就是住房租赁市场的上半场。而在楼市租购并举的大背景下，未来的住房市场将朝着三元化方向发展，即商品住房、共有产权住房和租赁住房。整体来看，全国住房租赁市场正处于快速发展的起始阶段，政策法规的不断落地和健全为住房租赁市场提供了制度方面的保障，供应量的增加提供了市场保障，REITs的不断推进则提供了金融保障。但各项利好作用于市场并不会立竿见影，因此，未来住房租赁市场依然亟待政策大力支持。

      张波认为，从此次《方案》的细则来看，与过往相比，政策又有了进一步的深化，预计未来三个条例的正式出台，将更好地保障房地产行业健康有序发展。

      值得关注的是，虽然住房销售管理条例尚未正式出台，但已有城市逐步探索规范商品房的交易行为。如10月10日成都发布《成都市商品房交易管理办法（试行）（征求意见稿）》，从商品房交易当中的销售管理、销售行为规范、预售资金监管、竣工交付使用、抵押与租赁、交易服务等方面，制定一系列规范；再比如，杭州发布《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》（以下简称《通知》），对商品房销售现场的公示内容以及代理销售行为作了具体规范，确保购房人的合法权益。

      上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受记者采访时表示，近年来，随着住房销售市场的快速发展，随之而来也暴露出一些新的问题，如当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等。除此之外，在互联网销售模式、各类金融创新内容、销售机构多元化以及期房现房产品多元化的背景下，也迫切需要监管层加速出台住房销售管理条例，以此促进房地产市场平稳健康发展。

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  10月7日，在国庆假期的最后一天，央行发布通知，自10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。根据央行解释，降准约将释放1.2万亿资金，其中4500亿元用于偿还10月15日到期的中期借贷便利（MLF），此部分MLF当日不再续做，实际将释放约7500亿元增量资金。

  根据以往市场表现，每次降准或多或少都将对房地产市场产生利好影响，尤其是此次降准少了前几次的定向意味，且释放增量资金也较大。但是，这一次降准，似乎并未对楼市造成太大的影响。

  易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向记者分析道：“房地产目前最大限制条件就是金融的严控，其中包括土地端和销售端，在土地端，房企开发贷受到严格的信贷政策管控，而销售端又受"限价"政策以及个人房贷利率提高的掣肘。此次降准并未涉及这几个方面的放松，也无从谈对房地产的放松。”

  严调控下 降准对楼市缓释作用不大

  而降准释放的资金，则被认为对房地产资金压力缓释作用不大。

  中泰证券研究所高级经济学家杨畅分析认为：“降准确实带来流动性的宽松，但原来银行间市场并不缺钱，政策意图主要在于对冲国庆假日期间，香港等外围市场的大跌。”

  陈洪海更是坦言，降准对开发商贷款取地、对新房信贷影响都不大。这主要在于，原本银行间市场并不缺钱，但对于银行信贷资金流入房地产行业，目前有严格管控。

  招商银行(600036,股吧)深圳的一名员工告诉记者，当前招商银行对于房企开发贷的额度比较宽松，贷款利率也在合理范围之内，并不会高出10%，但是审核非常严格，要看房企申请的项目、房企资质等情况而定，一般而言，大房企申请贷款会比小房企容易一点。

  据了解，自从楼市调控加码、房地产开发贷款政策收紧以来，各大银行对房企开发贷均有严格审核，要求房企已取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证等，并要求房企持有一定比例的项目预算投资，其中中国银行要求房企持有资金比例不低于30%。