住房租赁市场将升温 房地产行业“拼规模”现象加剧

  在个人信贷方面，目前个人房贷压力也不见减弱。

  融360统计数据显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率已连续20个月上涨，达到5.69%，其中执行利率上浮20%-30%银行数增多，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%。工、农、中、建国有四大行也上浮了15.9%。

  购房者信心也未见提振。根据中原地产监测数据，9月以来，中介房源带看量已长时间呈下降态势。深圳中原研究中心数据显示，中原经理指数已经连续五周下调，最近一周（10月1日至7日）经理人指数下调3.72%，报49.86%。

  记者走访深圳多家中介机构门店发现，大多数中介门店依旧一片冷清，即使挂出了多个房源的优惠信息，也鲜有人问津。

  去化减速 房企资金压力增大

  实际上，自今年以来，房地产下行趋势不断明显。尤其自9月以来，多家房企多个楼盘打出了降价、优惠等口号，但市场反应并不如预期。

  根据克而瑞研究中心数据，9月全国楼市呈现出供应增加但成交不足的情况。9月29个重点城市商品住宅供应量2949万平方米，环比上升12%，然而去化仅2388万平方米，环比下降7%。

  进入10月，市场表现依然不佳。

  而与之俱来的是前期业主不满降价而进行的“房闹”维权。

  前不久，行业“老大哥”万科更是首开退款先河。国庆期间，万科厦门白鹭郡2号楼开盘，为争取去化回款，楼盘取消了前期业主所拥有的到户电梯、精装修等条件，以低于前期的价格进行销售，最终引发前期业主不满和维权。最终，万科以退款了事。虽然万科官方宣称，退款是因为向前期业主承诺的入户温泉无法实现。但无论如何，“退款”已成事实。

  据不完全统计，目前已有上海、合肥、杭州、上饶、厦门、广州等多地爆发退房维权，涉及恒大、万科、碧桂园等多家房企。

  去化成绩不佳也加剧房企资金压力。

  数据显示，今年前三个季度，已经有恒大、万科、碧桂园、融创四个房企销售突破3000亿元。但今年回款额定在6300亿元的万科，虽然在前三季度完成了4315.5亿元的销售业绩，但回款额仅完成了不到50%。

  此外，房企去化增速相比2017年也在放缓。

  “随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”张大伟根据对今年前三季度房企销售情况总结道，“但与此同时，房地产行业"拼规模"现象加剧，房企更需资金进行规模扩张。”

  在此情况下，不少房企转向发债或前往资本市场、海外市场融资。据不完全统计，截至9月30日，今年已有154家房地产企业共发行400只房地产信用债，规模4044.55亿元，此外在资本市场上，截至目前房企宣称的融资计划已达数百亿元。

  未来楼市以“稳”为主

  虽然降准资金对房企和居民购房的直接影响不大，但此次降准也释放了一定的信号。

  陈洪海分析，降准释放了两个信号：一是扶持实体经济，二是房地产调控目前已经基本稳定。“这个稳定并不能说是放松，也不确定之后是否会再加码，但是已经基本是稳定了。目前房产税都延期了。”

  根据国家统计局最新发布8月70城房价数据，虽然我国70个城市中，67个城市新房价格环比上涨，但变动幅度较小。统计数据显示各城变动幅度-0.3%-2.0%之间，其中四个一线城市新房价格环比上涨0.3%。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，虽然此次降准央行明确表态是为了扶持实体经济，但过往经验也告诉我们，从来没有哪一次能把降准后的资金完全管控流到实体经济里，房地产还是会有所受益。