施永青：香港政治与经济都在转坏 楼价依然高踞不下

占中行动对各行各业都造成了一定的影响，原先市场预期楼市亦难幸免。但现实却是楼价不但未见明显回落，而且还屡创新高。是甚么原因导致这样的情况呢？

我认为最重要的因素是供不应求的情况一时间无法改善。过去五年，平均每年的私人住宅落成量只有9,684个单位。但单是每年的内地新移民，以每日150人计，就达54,750个。香港现时一个家庭平均只有2.9人，单是要容纳这批新移民，就要18,879个单位。加上本地的人口增长与改善居住环境的需求，之前的供应明显不足。在供不应求的情况下，租金无可避免会持续上升。租金上升令楼宇的业主不愿意随便减价卖楼，卖不出可以收一段时间租再算。

此之所以，香港的政治与经济因素都在转坏，但楼价依然高踞不下。不过，我认为这样的形势不一定可以长期持续，因为政府已着手增加供应，2014年有机会增至18,000个，之后会逐步增加至20,000个。连同公屋与居屋，有机会达35,000个，应可满足新生家庭的需要，对楼价应有舒缓作用。

此外，种种迹象都显示，香港楼价已渐与市民的购买力脱节。03至05年期间，楼市刚复苏，市区的楼价尚很便宜，所以用家都选择买市区楼，因此市区楼价升得比新界地区的楼价快。现在市区楼已经很多人买不起，唯有转向新界。但最近新界楼的价格亦开始急升，如果升到普通用家都买不起，那即使很多人对楼宇有需求，也不可能把这些需求全都变成有效需求。届时，楼价就必须回调，去适应买家的购买力。

再者，近期二手市场的小业主心态依然强硬，只有发展商较愿意减价，交投较集中在一手市场。一手市场卖的多是楼花，买了仍未能住，结果，换楼客只能买入，暂时不能卖出原来尚在居住的单位；以至需求提早显现，供应却被延后至新楼入伙后才有机会展现。

因此，我担心，现时他们买入的楼花，一旦入伙，就会有很多人需要在二手市场放盘。由于这种放盘是集中在某一个时段一起出现，对市场会有一定的压力。楼价可能因而掉头回落。

这种情况以前不会发生，因为以前二手的交投远比一手多，在二手市场换楼，可以随买随卖，对市场的冲击不大。但现在却变了，买家先买入楼花，待楼花入伙后才在二手市场上放盘，导致放盘的时间相对集中。在竞相脱手的情况下，楼价有机会掉头回落。