易宪容：中国“317新政”房地产政策调控的效果

　　“317新政”房地产调控政策出台后，房价变化是这样，其销售量下跌，以高点来比较更是没有多少意义。因为，作为一种以投资炒作为主导的房地产市场，再加上银行金融杠杆推动，在房价疯狂上涨，其交易量立即会快速上涨，这就如早几个星期中国的股市一样。但是一旦这种房价疯狂上涨停止时，并采取各种行政性调控政策时，其交易量迅速下跌则是十分正常。也正是因为“317新政”房地产调控政策出台之后，房价则停留在那个高点徘徊，而住房交易量急剧下降，正好说明了这是一个完全投机炒作的住房市场。否则，如果住房是一个以消费为主导的市场，那么它肯定会随着交易量快速下降而让房价随之向下调整。但是在北京市“317新政”之后，房地产市场并没有出现这种情况。

　　当一个城市的出台如此之多的房地产调控政策，或历史上最严厉的房地产调控政策，但却无法让这个市场回归到十九大报告所要求的“房子用来住的，而不是用来炒作的”市场定位上来，也没有改变房地产市场的性质，那么要说这些调控政策有多少效果，对绝大多数中低收入者有利，基本上是谈不上。所以，目前北京市政府希望增加保障性住房供给来解决这些问题，这样做是会好一点，但可能还是杯水车薪。因为，住房市场的问题只能通过市场的价格机制才能有效果。否则香港的住房市场公共住房比重占50%以上，但居民面临的基本居住问题仍然是很严重。而香港还只是一个只有700多万人口富裕的城市，对于中国14亿人口来说，能够保障性住房能够解决的人口毕竟是少数。

　　可以说，“317新政”对北京市房地产市场影响最大的可能是商住房。两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。据中原地产统计数据显示，房地产调控两年来，商住房实际签约量仅有9000套，比此前下降了91%。也就是说，“317新政”房地产调控政策基本上把这类市场打得扒在地上。不过，这是小众市场，对绝大多数人影响不大。所以，对于北京“317新政”有一定的效果，但由于行政性调控政策用得过多，房地产调控的经济杠杆没有真正落实，比如用税收政策把投资及消费在事前、事中及事后严格区分，放开土地市场加快住房租赁市场的发展，重新厘清房地产市场发展模式等都是大有空间的。这些政策是把北京房地产市场带向持续稳定发展的重要方面。可以说，北京市的情况是这样，上海、深圳，及二线热点城市房地产市场情况也差不多。至于广州，及其他二线城市，房地产调控政策出台之后，基本上处于量价齐升的态势。比如，西安、三亚、南宁等城市量价齐升更是疯狂。

　　可以看到，中国的这一轮的房地产政策调控是从2016年开始。2016年政府不仅提出了“只住不炒”房地产市场发展的基本原则，而且之后各地方政府也推出了许多不同的行政性的房地产调控政策，但是这些房地产调控政策只是先把一线城市及二线热点城市疯狂上涨房价遏制住，但随着各地方政府出台的房地产行政性调控政策越来越多，这种一线城市房价上涨的疯狂或房价上涨趋势很快向全国各地蔓延。从一线城市，到二线城市、三线城市，最后到四线及以下的城市。也就是说，国内房地产市场调控3年，中国各城市的房价几乎都上涨了一遍。

　　而且这种房价的上涨还在继续。2019年2月份，全国70个大中城市数据表明，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.0%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.1%，而三线以下城市的房价上涨幅度可能会比这还要大，实际房价上涨的幅度肯定要比这种上涨要夸张许多。因为中央政府要地方政府稳房价，哪个地方政府官员敢用乌纱帽来违背?所以，地方政府都把当地的房价控制在中央政府要求的范围内。正因为，几年来的房地产调控，中国各地城市的房价普遍上涨了一遍，中国的住房面积及住房销售金额增长也一直在创历史记录。尽管2018年没有早几年那样夸张，但是住房销售金额增长速度仍然高15%以上。中国房地产市场这样的格局，即房价还在上涨(如果房地产市场价格不上涨，房地产市场马上出问题)，住房销售还在创历史记录，这是政府愿意看到的，也是要达到目标。如果中国的房地产市场价格下跌，那么全国的房地产泡沫、土地财政、地方政府债务风险、GDP增长等所有的一切问题都会暴露出来。这就是这几年房地产市场调控的效果。

　　但是，这样的房价持续上涨20年能够持续吗?这不仅会让已经有30多万亿元的住房按揭贷款居民债务加重，也会全面阻碍中国农村居民城市化的进程，及全面提高城市企业的营运成本、劳动力用工成本，增加中国金融体系的风险。如何平衡这些问题，就得看中国政府智慧了。

      （来源：金融界）