易宪容：中国“317新政”房地产政策调控的效果

　　北京房地产“317新政”是中国这一波楼市调控主要标志，已经两年过去了，其效果如何?不同的人，使用不同的数据，所得出的结论是不一样的。但有一个基本的共识就是，在一系列的政府行政性房地产调控政策出台之后，2017年3月之前的房地产疯狂上涨价格基本上稳定了下来，或有人所说的北京房价预期开始稳定，和国内投资者开始在不断地退出市场。不过，这只是一种表面的现象，实际效果如何我们还得进行更为深入的分析。先以北京为例。

　　一是北京市场楼市调控的一项重要政策就是住房销售模式重大转变。限价房、限竞房、公共产权住房成了这次楼市调控后住房市场的主力。比如2018年6月以来，大量“限竞房”上市售卖，一些地块在出让时规定了70/90政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。根据北京市住建委提供的数据显示，2018年，全市新建商品住房供应8.46万套，较2017年翻了一番。其中，限房价项目和共有产权住房项目分别上市2.4万套、2.6万套。相比“翻了一番”的新建商品房供应量，2018年，新建商品住房网签4.1万套，较上一年增加约26%，成交增长略显不足。政府这样人为控制价格的房地产销售模式，即房价限制在一个价格点位上，因为周边的二手房价格变化或下跌不能低于这个点位，希望能够起到一石三鸟之用，即满足北京市居民住房购买，也可增加住房供应量和保证GDP增长，更重要的是让房价稳定在政府所希望的水平上。但实际上，住房供给是增长了，以人为的方式来控制房价，可能让整个房地产市场价格机制完全扭曲，没有价格机制的市场根本上就不存在房地产市场。

　　二是根据我爱我家(6.97 -0.57%,诊股)市场研究院的数据，“317新政”实施首年，北京全市二手房均价下调，首年降幅约为18%。新政第二年，房价基本保持稳定，目前均价水平与2018年3月基本持平，保持稳定。房价在2018年上半年曾出现小幅上涨，下半年小幅回落，到目前处于价格比较稳定的状态。而贝壳研究院的数据显示，2017年“317新政”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。对于这些房地产中介所统计的数据，其权威性如何不得不在下面分析。

　　三是“317新政”出台至今已有两年。两年来，根据中原地产的统计，截至3月14日，北京新房成交50643套，比新政出台前两年的(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)92281套，下降了48.5%。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%。按照这些数据，北京市的“317新政”调控效果显著，不仅住房成交量大跌或腰斩，而且二手房的价格也下跌了10%以上。

　　对于上述两组数据，与国家统计局所公布历年的数据差别较大。房地产中介机构这些数据不知道是如何计算出来的，其权威性当然值质疑。因为，一个很简单的道理，如果“317新政”让北京市二手房的房价下跌18%，不仅住房投机炒作者早就会退出市场，而且北京房地产市场价格上涨预期肯定会全面逆转，但是这种情况并没有发生。同样，如果北京“317新政”两年房价下跌了11.3%，北京市的住房投机炒作者也会完全退出市场，房地产市场价格上涨预期也地完全逆转，但这种情况没有发生，政府一直肯定北京市的房价是稳定的。

　　当然，从国家统计局70个大中城市的房价变化数据来看，房地产中介机构所统计的情况并没有发生。从国家统计局公布的数据来看，2018年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点三，同比也是下跌零点三;二手房价格环比下跌了零点五，同比下跌了四点六。2019年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点二，同比也是上涨二点九;二手房价格环比上涨零点二，同比下跌了零点七。也就是说，根据国家统计局的数据，经过两年的房地产政策调控，北京市的房价，新房的价格同比上涨二点六，二手房的价格同比下跌五点三，而不是上面所说的第一年二手房价下跌了18%或两年来二手房的价格下跌11.3%。而从北京市房地产市场情况来看，国家统计局的数据不仅更为权威，而且更符合市场实际。

　　还有，上面所报道的说二手房的价格从高点下跌了11.3%，其实意义不大。因为，这个高点有可能不是成交价，而是卖者或房地产中介机构所报出来的价格。更重要的是这个高点是前面把价格炒到天上去的时候的价格，以此来确定房价的上涨下跌更是失去了意义。因为，在这个高点之前，房价疯狂上涨到天上去了。比如，如果以2015年底为基数，到2018年2月份，北京新房的价格上涨了34.7%，二手房的价格上涨了46.7%。同样以2015年底为基数，到2019年2月份，北京新房的价格上涨了38.6%，二手房的价格上涨了45.6%。也就是说，早几年北京市的房价涨得这样高，无论是新房，还是二手房都是如此，“317新政”调控政策出台后北京的新房价格同比上涨二点六，二手房的价格同比只是下跌五点三，这样些微的调整，只能说明北京房价在政策出台后没有变化，仍然在高房价上徘徊，即使认可上面所说的二手房价的下跌11.3%，也不及前面上涨46.7%的四分之一。比如说，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元。如果这个住房价格以房价收入比来衡量，对北京市的绝大多数居民来说，应该是天方夜谭的事情(即2017年北京市居民年收入为101599元，如果家庭父母收入购买一套100平方米的住房，需要近600万元，这个家庭房价收入比达到30，也就是说，北京市房价处于极高的水平上)。北京市房地产调控两年，要让房价回归理性只能是猴年马月的事情。