楼市调控政策落地逼近200次 房地产投资维持高位增长

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  上半年房地产行业成绩单出炉。

  投资仍在高位，上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。新开工面积增速有所加快，土地购置面积更是结束了2018年以来的持续零、负增长，重回7.2%的高位。

  销售有所好转。商品房销售面积和销售额增速连续两月攀升。分区域来看，中西部地区销售均保持着10%以上的增长，而东部地区和东北地区的销售面积则同比下降。

  而资金则依旧相对吃紧。上半年，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；而个人按揭贷款则下降4.0%，连续9个月同比下降。

  尽管数据向好，但房地产投资的结构引起疑虑。作为房地产投资的主要组成部分，土地购置费同比暴涨近70%，而建安成本则持续负增长。

  对此，中国房地产业协会副秘书长董悦仲在7月16日的国是论坛——年中经济形势分析会上告诉记者，从数据来看，上半年房地产的增长维持相对高位，最重要原因是高压调控下，楼市看涨预期仍在，同时地方政府对房地产的税费收入依然非常依赖。他表示，下半年房地产仍会保持增长态势，要用“慢撒气”的方法，真正建立长效机制，实现房地产的高质量发展。

  补库存周期将至？

  2018年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速相比上月有所回落，但仍保持着2018年以来的高位增长态势。

  其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

  “下半年，房地产投资有望保持较快增长”，在就2018年上半年国民经济运行情况答记者问时，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费在上半年增长加快，是投资继续保持较高增长的先行指标。

  数据显示，上半年，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，而房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

  这被认为与楼市目前库存去化较快的大环境有关。7月16日，中原地产首席分析师张大伟表示，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，2018年6月市场库存为55083万平方米。库存数据已经跌至48个月最低，连续4年下调，“整体来看，全国性的去库存周期已经完成”。

  而从机构数据来看，补库存也有其必要性。易居研究院报告显示，2018年5月，受其监测的100个城市，新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，处在历史相对低位。住建部曾在2017年4月发文，要求去化周期在12-6个月的地方，要增加供地。

  因此，上半年房地产投资、新开工面积等数据的增速提升，被认为是一些地方和企业积极补库存的举动所导致。7月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“楼市正在进入补库存阶段”。

  严跃进表示，从土地购置情况和新开工情况来看，增速均有所上涨，企业购地开工补库存的积极性很足。同时，销售方面，商品房销售额增长13.2%，销售面积增长3.3%，均好于市场预期，这为房企带来的销售资金的回笼，一定程度上助推了开发企业补库存的热情。

  但这并不意味着市场将迎来全面的宽松，毛盛勇表示，在一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存，所以，要因城施策，精准调控。