楼市调控政策落地逼近200次 房地产投资维持高位增长

  天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。即使是面对持续的强监管，仍有违规者试图游离于监管之外。

  2018年已经过半，有统计显示，今年全国各地出台有关房地产市场调控政策已接近200次。不过，记者调查发现，虽然各地房地产市场调控政策保持高强度，但环京楼市依然存在首付分期等违规现象。

  环京楼市

  首付分期依旧高调

  自去年以来，各地房地产市场调控政策不断升级。6月份，楼市调控政策仍在陆续出台，西安、长沙、杭州等地还针对企事业单位提出“限购”措施。某房产研究院统计数据显示，今年以来，全国各地出台的有关房地产市场调控政策已接近200次。

  不过，虽然调控政策严厉，但是环京楼市依然存在首付分期等违规现象。今年年初，记者曾报道过环京楼市首付分期现象，近日记者再赴环京地区进行回访调查并发现，仍有部分开发商打着首付分期的广告向购房者推销期房，多位楼盘销售也用“下半年政策趋严”、“下半年限购松绑楼市涨价”等不同说法催促看房者签订认购协议。

  据记者了解，按照环京地区某城市目前的政策，有资格的购房者申请个人首套住房贷款，首付款比例不低于30%；已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房；补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

  但是，目前多个新楼盘对于外地购房者执行“首付最低10%+3年内还清开发商40%+3年后50%商业贷款”的流程。还有个别房源可做首付低至5%的分期。除此之外，购房者也可自由选择首付最低30%、50%或全款。同时，对于选择不同首付的购房者实行不同的单价，首付越低，单价越高，有楼盘首付5%与30%每平米单价相差达到3500元。

  按照楼盘销售的说法，购房者可以根据自身情况，灵活选择“分期方式”。以首付10%为例，购房者签订认购协议后需直接支付10%房款，剩下的40%分五次支付给开发商，每隔三个月还一次。

  在记者调查过程中，多个楼盘销售表示，“目前环京楼市处于低点，近期有所回升，是入手的好时机。”

  全国首套房贷款利率

  持续上升

  融360统计数据显示，今年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月份上升0.71%，与去年6月份首套房贷款4.89%的平均利率相比，上浮了15.34%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月起已经连续18个月上升。

  在融360监测的35个城市中，首套房平均利率最低为上海的5.16%，而首套房贷款利率超6%的城市有4个，其中东莞最高，达到6.13%。

  具体来看，6月份，全国533家银行分（支）行中，有169家银行首套执行基准利率上浮10%；164家银行首套执行基准利率上浮15%；116家银行首套执行基准利率上浮20%；25家银行首套执行基准利率上浮25%；16家银行首套执行基准利率上浮30%。

  对比5月份的情况，6月份首套房贷款执行基准利率上浮15%以上的银行数量增加明显，或将成为市场主流。

  统计数据显示，二套房全国平均利率为6.01%，随着首套房贷款利率的不断上浮，首套房和二套房平均利率的差距在逐渐缩小。

  就北京地区而言，从2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”，北京地区楼市调控持续升级。2017年，北京地区个人住房按揭贷款的利率一路走高，首套房贷款利率从元旦的九折上调为年底的基准利率上浮5%。

  随着房地产调控的进一步加码，截至2018年上半年末，京城多家银行首套房贷款利率执行基准利率上浮10%的标准，还有不少银行的上浮比例达到15%-30%，还有个别银行暂停了按揭贷款。

  某股份银行银行工作人员对记者表示：“我行近期调整了业务方向，目前主做经营贷等贷款，按揭贷款不做了。”

  记者算了一笔账，按照等额本息还款法计算，经过半年的调整，贷款100万元，首套房贷款利率执行基准利率上浮5%、25年期，月供为5930.69元；首套房贷款执行基准利率上浮10%、25年期，则月供升至6075.36元。

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  上半年房地产行业成绩单出炉。

  投资仍在高位，上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。新开工面积增速有所加快，土地购置面积更是结束了2018年以来的持续零、负增长，重回7.2%的高位。

  销售有所好转。商品房销售面积和销售额增速连续两月攀升。分区域来看，中西部地区销售均保持着10%以上的增长，而东部地区和东北地区的销售面积则同比下降。

  而资金则依旧相对吃紧。上半年，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；而个人按揭贷款则下降4.0%，连续9个月同比下降。

  尽管数据向好，但房地产投资的结构引起疑虑。作为房地产投资的主要组成部分，土地购置费同比暴涨近70%，而建安成本则持续负增长。

  对此，中国房地产业协会副秘书长董悦仲在7月16日的国是论坛——年中经济形势分析会上告诉记者，从数据来看，上半年房地产的增长维持相对高位，最重要原因是高压调控下，楼市看涨预期仍在，同时地方政府对房地产的税费收入依然非常依赖。他表示，下半年房地产仍会保持增长态势，要用“慢撒气”的方法，真正建立长效机制，实现房地产的高质量发展。

  补库存周期将至？

  2018年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速相比上月有所回落，但仍保持着2018年以来的高位增长态势。

  其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

  “下半年，房地产投资有望保持较快增长”，在就2018年上半年国民经济运行情况答记者问时，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费在上半年增长加快，是投资继续保持较高增长的先行指标。

  数据显示，上半年，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，而房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

  这被认为与楼市目前库存去化较快的大环境有关。7月16日，中原地产首席分析师张大伟表示，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，2018年6月市场库存为55083万平方米。库存数据已经跌至48个月最低，连续4年下调，“整体来看，全国性的去库存周期已经完成”。

  而从机构数据来看，补库存也有其必要性。易居研究院报告显示，2018年5月，受其监测的100个城市，新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，处在历史相对低位。住建部曾在2017年4月发文，要求去化周期在12-6个月的地方，要增加供地。

  因此，上半年房地产投资、新开工面积等数据的增速提升，被认为是一些地方和企业积极补库存的举动所导致。7月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“楼市正在进入补库存阶段”。

  严跃进表示，从土地购置情况和新开工情况来看，增速均有所上涨，企业购地开工补库存的积极性很足。同时，销售方面，商品房销售额增长13.2%，销售面积增长3.3%，均好于市场预期，这为房企带来的销售资金的回笼，一定程度上助推了开发企业补库存的热情。

  但这并不意味着市场将迎来全面的宽松，毛盛勇表示，在一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存，所以，要因城施策，精准调控。

  尽管2018年上半年房地产投资增速仍保持相对高位，但也有分析人士指出，其对经济发展的拉动作用正在下滑。

  这集中体现在房地产投资的组成结构，在2018年发生急剧变化。

  房地产开发投资主要由建安成本和土地购置费组成。其中，建安成本是企业用于房屋建筑工程、安装工程的投资额，与开工面积、施工面积关系较大。而土地购置费是指房地产开发企业通过包括土地出让金在内的各种方式，取得土地使用权而支付的费用。

  建安成本是房地产开发投资的最主要组成部分，占到70%左右。但根据国家统计局最新数据，前5月，建安成本占房地产开发投资的比例从2017年6月的74.23%下降到65.90%。在房地产开发投资持续保持两位数左右的高位增长时，建筑投资和安装投资分别同比下滑2.5%和7%，降幅在2018年持续扩大。

  与此同时，今年5月的土地购置费的增速却从2017年底的23.4%，飙升至69.3%，其在整个房地产投资的占比，也从去年末的21.1%，上升至27.52%。

  对此，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明告诉记者，建安成本的负增长，一方面有调控带来的政策影响，另一方面，也有宏观经济形势的影响。其持续走弱，对上下游水泥、建材、家具等产业的影响较大。

  对于土地购置费的快速增长，严金明指出，这与地价上涨有关。同时，房价总体由建安成本、土地购置成本、房企利润组成，由于全国房价在调控下整体稳定，土地购置成本的大幅上升，将会对房企利润造成比较明显的挤压。

  招商证券今年曾在报告中指出，土地购置费虽然属于地产投资完成额的一部分，却不计入GDP核算。在房地产投资构成部分中，对上游周期品需求和价格有影响的是建安工程部分。而随着建安工程对房地产投资的贡献率明显下降，地产投资对经济的贡献正在下降，即地产投资的乘数效应影响正在减弱。

  这种情况，也让业界对房地产在经济发展中的作用有所反思。亿翰智库董事长陈啸天曾在某地产论坛上表示，房地产行业已经进入了存量时代，在经济发展中的作用也将从过去的助推器角色向稳定器转变。“今后将更多作为压舱石，解决一定的就业，对经济增长保证一定的贡献。”

     （来源：证券日报、21世纪经济报道）