潘石屹：房地产市场还在调整中 目前仍旧没逆转趋势

“今年还在扩张要租写字楼的只有IT企业了，而房地产和经济都还在调整中，北京经济活跃度更单一。”SOHO中国董事长潘石屹昨日表示，今年北京除了IT公司外，其他企业都“凑合着”，人员不扩张、办公面积也不扩租。

潘石屹对新京报表示，其位于望京的最高写字楼望京SOHO塔3本周末竣工，目前已经预租了约50%，其中90%以上的企业来自IT企业如触动科技、陌陌等，大多IT企业是从中关村迁出。

自2012年宣布从开发商转型为写字楼持有运营商后，招租代替卖房成为SOHO中国最大挑战。9月15日，SOHO中国中报显示，SOHO中国2014年上半年营业额约47.5亿元，同比上升约83%。上半年租金收入约为1.64亿元，同比上升约84%。

但相较于2013年北京写字楼市场的火热，今年招租则面临一定压力。潘石屹表示，2012-2013年，SOHO位于北京东二环朝阳门的写字楼银河SOHO招租时，超过50%的租户来自金融或准金融行业，各类PE(私募股权基金)是租赁大户；而今年望京SOHO招租时，准金融企业“一个都没了”，只剩下IT企业还有扩张需求。

而据北京统计局数据，今年1-8月，北京商品房本年新开工面积1468.2万平方米，下降29.7%；其中，住宅新开工面积833.4万平方米，下降18.2%。

“写字楼里租户太单一，其实风险也很大，但今年经济情况不太好，短期内只有靠IT企业。”潘石屹表示，房地产市场还在调整中，目前看并没有逆转的趋势。

房地产：投资增速继续下滑开发商投资意愿仍偏紧

策略：我们认为未来房地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开，9、10月成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股，三条线布局——龙头(还有沪港通提升估值)、转型、主题，龙头推荐保利、万科、招地；转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投；京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份；国企改革推荐金隅股份。

土地市场：开发商投资意愿仍偏谨慎。8月单月土地购臵面积2963万平方米，同比增7.1%，环比-1.8%；成交价款867亿，同比增32.9%，环比增8.8%；成交均价2924元/平米，同比增14.0%，环比增10.7%。累计方面，前8月全国购臵土地面积20787万平米，同比-3.2%，降幅较前7月收窄1.6个百分点，成交价款5694亿，同比增12.8%，同比增速较前7月上升3.0个百分点。年成交均价2739元/平米，同比增16.5%，增速较前7月上升1.2个百分点。

我们认为目前开发商拿地仍偏谨慎，但随着限贷限购的宽松，商品房销售将逐渐回升，开发商购臵土地面积和金额整体也将呈触底回升趋势，但一、二、三线城市的分化将延续。

地产投资数据继续恶化：前8月累计房地产投资5.90万亿，同比增13.2%，增速较上月下降0.5个百分点。虽然7月以来各地方政府开始调整限购限贷政策，但住宅成交除部分城市外整体并未明显增长，成交整体仍处低位。受此影响，开发企业投资意愿仍偏谨慎，新开工增速持续处在负增长区。8月房屋新开工面积环比继续回落。8月单月房屋新开工1.62亿平米，同比增6.2%，环比降10.8%。我们认为目前房地产销售增速并未明显好转，房地产投资增速将仍呈继续探底过程。但伴随房地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开，我们预计9、10月成交量的回升是大概率事件，房地产投资下行空间有限。

房地产开发资金来源总额和上月基本一致，相对上半年有所回升，回升主要来自于企业自筹资金。同比方面，企业贷款和自筹资金小幅上升，销售回款仍同比回落。前8月资金来源合计7.91万亿，同比增2.7%，同比增速较上月下降0.5个百分点。具体来看，贷款、自筹和销售回款资金分别为1.47万亿、3.26万亿和2.76万亿元，同比分别增长13.8%、11.6%和-8.8%，同比增速较上月变动-0.9、+0和-0.6个百分点。

销售：住宅销售环比回升，但同比继续回落。前8月商品住宅销售面积和金额同比降幅均较上月继续扩大。销售面积和金额分别为5.71亿平方米和3.43万亿元，分别同比下降10.0%和10.9%，降幅分别较上月扩大0.6和0.4个百分点。销售均价为6010元/平方米，同比变动-1.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点。

8月单月商品住宅销售7502万平米，同比/环比变动-13.4%和+5.6%；销售金额4440亿元，同比/环比变动-13.7%和+4.7%，销售均价5918元/平，同比/环比变动-0.4%和-0.8%。