中国城市产业发展联盟主席陈宝存：三四线楼市正向好

　　中国城市产业发展联盟主席陈宝存——三四线城市楼市正在向好

　　今年以来，房地产界最大的声音是“一线楼市已经回暖，重拾升势，二线城市正在回暖，而三四线城市目前基本回暖无望。”为此，在各家媒体总结房地产半年大势之际，记者采访了中国城市产业发展联盟主席陈宝存，请他专门谈谈对三四线城市楼市的看法，毕竟专心楼市的不光是一二线城市的人，更多的身处三四线城市的人们也在焦急地等待着专家的建议。

　　陈宝存认为，三四线城市的楼市目前的市场舆论充满了误导。由于年初有人说三四线城市楼市回暖无望，一些不专业的地方政府、不专业的媒体和习惯于不思考只跟风的国人就人云亦云，认定了三四线城市楼市回暖无望。而陈宝存认为，三四线城市楼市已经向好并给出了以下几大理由。

　　第一，所谓的三四线城市库存大是土地库存，而不是住宅库存巨大。三四线城市的问题是有实力却无头脑的开发商太多，这些开发商往往不遵循规律，以一二线城市的去化速度开发建设，那样必死无疑。

　　第二，三四线城市的开发企业拿地手段多样化，更多的是地方政府为基础设施与招商引资压力置换出来的土地，本土开发商并无资金实力全面开发，造成市场不振假象。

　　第三，人口进入城市受产业导入影响，尤其在二线城市人口聚集优势无法体现，反而不如县城吸引人口的能力更强。

　　第四，产业工人在一二线城市，工薪阶层收入满足租赁尚可，买房能力较差，有效住宅购买需求无从释放，只好回到三四线城市买房。

　　第五，乡镇的医疗、学校等配套资源不足，县城越来越多的聚集不离乡的农民子弟，县城将成为中等发达城市，地级市人口吸引能力也就更受到产业导入影响，农村青年不在县城有房是无法结婚的。

　　第六，主要群体并不流动，商业地产反而能成为县城以及地级市的投资机会，故此万达布局县级市是有前瞻性的。

　　第七，地级市开发区、高铁新城、旅游养老休闲文化等地产项目的配套完善需要过程，同时休闲地产需求释放需要时间，造成短时间无法消化库存，但长期来看还是向好的。

　　第八，县级市和县城，返乡置业并不是返乡就业将成为普遍现象，在一二线城市打工的白领蓝领阶层，置业一二线城市难度大，但是，现钞的贬值，唯一的保值增值工具还是房产，哪怕是老家的房产，同时，给家乡的父母和自己回乡度假更舒适的环境也会成为主要需求。

　　第九，城市开发边界的划定与永久性基本农田的划定，会让目前过分开发的三四线城市土地供应下降，供需矛盾会进一步转化。

　　此外，政策也会保护这些城市的地产开发。

　　陈宝存以福建有关部门近期下发文件为例指出，库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，重新确定相应的土地价款。

　　与此同时，安徽省住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求，已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。

　　陈宝存认为，三四线城市土地的过度供应还有一个原因是，极力推动的城市与农村土地征收与房屋拆迁新条例的出台，未来的土地整理与房屋拆迁的速度和成本将受到极大影响，地方政府与开发企业盲目拿地。地方政府很可能继续大幅出让土地，但是开发商不买单成为2014年以来的主要问题。并非有地就值钱。

　　他强调，尽管2014年出过政策，今年又有房贷新政，但是商业银行基于风险考虑，并未全面执行房贷新政，地方救市虽然积极，但是手段欠缺。这导致三四线城市去化不明朗，新投资与土地购置，新开工一直没有起色。同时，股市由于漫灌导致的疯狂，短期内资金流连于股市而非楼市。

　　但陈宝存又笑言，恰恰是股市的巨大波动，导致老股民撤出股市，趋向楼市。“我相信，三四线城市的去化会随着一二线城市市场的回暖而逐步走出低迷。三四线城市照样有机会成交量和房价回升。”