2016上半年五房企销售额破千亿 地价上涨成盈利隐忧

上市房企２０１６年半年报已披露完毕。上半年房地产行情火热，５家上市房企销售额突破千亿元，同时前百名房企市场占有率提升至４７％。分析认为，随着市场分化现象延续，房地产行业集中度将进一步提高。当前土地价格上升已成为威胁房企盈利能力的核心因素。

２０１６年上半年，中投证券选取的１２３家Ａ股上市房企共实现营业收入５７２６亿元，同比增长３８．７％，归属于母公司的净利润４９５亿元，同比增长１８．３％。

中银国际分析认为，受益于房地产行业回暖，上市房企收入端和现金流端大幅回升，但土地成本居高不下使毛利率承压，而龙头房企合作项目增多也导致归属于母公司的权益比例下降，表现出净利增速低于收入增速的现象。

公开数据显示，上半年，万科以１９０１亿元继续占据销售额霸主地位，但“千亿阵营”新增恒大、碧桂园、绿地、保利4家房企。5家房企共实现销售额６７８４亿元，同比增长６５％；销售面积６３３４万平方米，同比增长５０％。

中投证券的报告显示，Ａ股上市房企上半年预收款实现高速增长，同比增长３１％达到１２８３０亿元，已超过２０１５年全年行业营业收入。“首开、旭辉、新城、碧桂园、金地、融创等房企销售金额同比增幅超１００％。”

热闹的销售带动房企货币资金猛增，企业财务基本面持续好转。中投证券的数据显示，上半年，上市房企货币资金达６８５２亿元，同比增长４９．６％。

与此同时，上市房企负债情况有所优化，长期借款比重提升，短期偿债压力下降至历史低位。在货币资金充裕的情况下，行业整体偿债能力较强。上半年，上市房企的资产负债率基本保持稳定，随着销售回款的增加和股权再融资的实施，整体加杠杆的意愿并不强烈。

上半年，房地产行业分化现象继续延续。来自中投证券的数据显示，前十名房企实现销售金额９７４０亿元，同比增长５４．８％，市场占有率上升１．６个百分点至２０％。前百名房企实现销售金额２２８９１亿元，同比增长６５．８％，市场占有率上升６．７个百分点至４７％。预计房地产市场结构分化延续，重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先，中小开发商竞争能力减弱，将逐步退出市场。

长江证券(000783,股吧)的报告显示，上半年，２６家上市房企出现亏损，其中资产低于１００亿元的房企数量占比达７６．９２％。“虽然房地产板块整体业绩边际改善，但是小型房企的业绩表现明显落后。”“一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局，或是寻求转型。部分房企已明确提出转型，方向大多集中在金融、大健康、高科技等领域。”

中信证券(600030,股吧)分析认为，土地价格上升是威胁房企盈利能力的核心因素。“２０１６年土地市场躁动，地价比房价上涨更快。土地价格的上升已严重威胁到行业基本面，尤其是２０１７年以后的净利润水平，给房企带来巨大挑战。”