在笔者看来,目前土地供应短缺的根本原因不是土地真的稀少,而基本是人为设置的不合理的土地制度导致的结果:
土地市场垄断
地方政府对土地一级市场的垄断。 在70年的土地使用期限下,为了追求土地价值的最大化,不但采用了可能产生高价土地的“招拍卖”制度,而且人为控制卖地的时间,控制土地供应的规模,土地的供应并没有随着建设用地而相应增加,反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间。笔者在之前的文章中写过,由于土地一级市场完全控制在地方政府手中,什么时候出让土地,出让多少土地,出让哪一块土地,都是地方政府说了算。
土地浪费严重
土地资源浪费严重。 一方面是人均土地面积低于全球平均水平;另一方面,在土地使用上,违背基本国情。开发商为了收益最大化,尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。但高档别墅、大户型的住宅意味着单位土地能够满足的居住人口非常之少。
人为划分土地类别
各种人为制造出来的不同土地的类别,更进一步造成土地的短缺。 看看北京占着大片土地的很多单位,看看各地不断新划出的开发区以及大学城。这些工业及商业用地因为非常便宜,地方政府在规划的时候尽量多规划,导致了土地的更加紧张,从而挤压了住宅用地的空间。
以上三点可以简单证明,尽管我国土地供应总体紧张是不争的事实,但我们总比以色列、日本好吧。如果规划合理,并且确定一个符合国情的用地制度,至少就满足居住建设而言,土地是不可能短缺如现在一样。 目前的土地短缺,绝大部分是人为造成的,是各种力量博弈的结果,而牺牲掉的,就是普通民众基本居住权的满足。
当下土地价格不合理的根本原因是地方政府垄断了土地的供应,并通过人为调节供地节奏追求地价最大化。 因此,抑制不合理的高地价,需要更多制度层面的努力。 国土资源部应该制定一个统一的游戏规则,并在全国建立更多的土地交易中心,使得各地的土地交易和股票交易一样日常化,而不是集中拍卖。同时对具体地段的地价设定上限,如果买卖价格超过上限,应该对开发商直接征收暴利税,避免人为操纵地价。
比如土地使用期限可以提高至150年,允许剩余期限进入土地市场进行交易;同时,应该在全国建立更多的土地交易市场,让土地交易经常化,不再人为制造短缺;特别是,考虑到未来城镇化的建设需要,农村宅基地必须尽快允许合法交易,并推动小产权房的合法化进程,这样可以大大缓解土地供应短缺的现状。
回到“高价地”的问题,今年上海为什么出了那么多的“高价地”,是上海的土地少吗?不是土地本身少,而是人为减少了供应。 根据《劳动报》报道,今年上海土地供应量创五年来新低。
2016年第1季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27.15公顷,比去年同期下滑72.39%。受供应回落影响,成交量也创新低,2016年第1季度,土地成交面积63.49公顷,比去年同期下滑61.80%。
事实上,在过去三年,上海土地供应每年都在减少,而且每年几乎都完不成供地计划。上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。上海住建部门负责人顾金山曾经表示, 2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。但前五个月,供地仅占全年计划的15%,这种人为制造短缺的情况下,不出“高价地”倒是奇怪了。
2022-02-15 09:52
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