“金九银十”楼市仍会是僵持局面 居民购房意愿较低

在“金九银十”的第一周（9月1日-9月7日），北京市住宅网签量为3043套，环比回落44.78%，同比回落30.64%。对于这个信息，有两种不同的解读：有人认为，如此大的同比和环比降幅，说明楼市仍然低迷，预示成交量不会有明显增长，“金九银十”期间的楼市仍然惨淡。也有人认为，从今年的情况来看，9月第一周北京住宅网签量并不算低，虽然比8月第一周的3754套低，但高于7月第一周的2777套；另外，北京中秋节小长假的住宅新房成交量高于端午节小长假，这些信号都显示楼市开始复苏，成交量将继续温和回升。

全国的情况与北京相似，中原地产研究中心的统计数据显示，中秋小长假的前两天，54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套，预计小长假三天合计签约套数将达到1.1万套，比2013年中秋小长假成交量减少15%，却是今年以来最高的小长假签约量。

有人预期楼市仍然惨淡，有人预期楼市开始复苏，市场预期分歧如此之大，其实正预示了楼市成交量不可能明显增长，“金九银十”期间的楼市仍然会是僵持局面。“僵持”是今年以来房地产市场的显著特点：居民购房意愿很低，而开发商不愿意降价，双方都在等待，相持不下，致使房地产市场成交量持续下降。现在看来，这样的局面一时难以改变。

从购房意愿来看，目前观望的气氛非常浓厚。中国青年报社会调查中心的一项调查显示，在27840名受访者中，仅有9.0%明确近期打算购房。居民购房意愿低，一方面的原因是预期房价会下降，有74.4%的受访者看跌未来房价；另一方面的原因是购买力不足，有63.7%的受访者有购房需求但无购房能力。预期比较容易改变，但购买力难以改变。如果房价不降到更多人有能力购买的程度，那么，不管开发商和中介如何鼓动，购房意愿都不会有显著提升。

从开发商这一方来看，他们暂时没有全面降价的打算。开发商似乎对下半年的市场形势很有信心。他们如此表示，不管是否真有底气，都意味着短期内不会以降价作为主要策略。他们现在的主要策略是“让利”而不是“降价”，例如，给介绍人1%的佣金，免息分期首付，促销期内低价销售（之后就恢复到高价位），等等。这些让利措施实际上已经削减了他们的利润，但他们就是不肯直接降价。他们这样死扛着，一方面是意图改变市场预期进而增强市场购买意愿，另一方面是等待利好因素的出现。

但是，购买意愿受限于购买力，而利好因素也不会如他们所愿。他们之前期盼的利好因素是放松限购。他们等到了，但楼市并没有因为放松限购而出现明显的复苏。他们现在盼望的利好因素是放松限贷。但就算限贷政策放松，多套房的贷款也不会骤然增长，更不可能改变房地产市场的形势。目前，一些城市已经出现“断供”现象，一些投资者因为资金链紧张而停止还月供。这意味着，投资者贷款购买多套房的能力已经大大下降了，而银行对多套房贷款必然会更谨慎。

基于这些分析，我们的判断是：在“金九银十”时期，供求双方仍然会以观望为主；之后，就会有相当一部分开发商扛不住，因而被动或主动地降价。