任志强：北京永远都会是中心 一百个上海也代表不了

任志强认为，一个月的数据可能还不足以说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看，进入下行通道是不成立的。

他认为，比较麻烦的是到位资金，到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高，也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场，但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入，甚至三四个人作为合伙人就进入了，但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

任志强说，所有人都认为二三线城市遇到的问题最多，中国沿海地区和一线城市问题不大，但实际上错了。从投资上来看，并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看，影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大，反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说，中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。

他解释说，严格来说，我们只统计70个大中城市的数据，比如房价。但在销售和开工数据当中，也包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇占的数量很大。

房地产和城镇化

任志强还指出，和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说，也只是第一第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

但人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例，北京是全国倒数第四的人口密度。

北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界第一位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等，可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。