龙斌：新常态对房地产影响何在？意味着黄金时代结束

近期广泛争论中国房地产市场运行的趋势，有说是白金时代的，有说是白银时代的，也有一些观点持比较悲观的看法，认为房地产随着人口红利消失，随着城市告别了房屋短缺期市场，逐渐转变为过剩市场，房地产调整乃至下行都不可避免。不论是悲观还是乐观的观点，经济“新常态”都是最重要的依据。

新常态是什么？对房地产未来的发展影响何在？

新常态是房地产发展新的宏观背景，意味着高速增长的黄金时代结束

所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。

2014年中国经济增长为7.4%，与前几年保八相比减速明显，与过往30年平均10%的增长率相比更是大幅回落，经济减速对房地产市场形成压力。

在新常态下，确实房地产发展的经济环境出现变化，信贷环境也发生变化。过去为了维持高增长，不断用巨量投资拉动经济，用宽松的货币信贷来刺激经济，房地产最直接受益这种，资产泡沫与宽裕的流动性相伴而生，流动性过于泛滥也带来房价不断上升的货币现象，膨胀的经济成就了通常都说的房地产的“黄金时代”；而新常态则审慎对待流动性与经济刺激的关系，我们看到，2014年上半年银根趋紧，资金成本普遍上升，不仅房贷利率走高，银行回款周期也拉长，缺乏金融支持的房地产市场成交萎缩，不少房企资金面紧张，而大型房企则降价促销争夺有限的市场。

决策层主动降低增长目标，明确不再采用宽松货币政策对经济强刺激，而是兼顾经济增长、改革、经济结构调整、民生、就业乃至社会正义等多种目标。从这种意义上看，新常态中的房地产的发展与过往应该是有所不同的。

新常态并不意味着政府任由经济下落，房地产业的作用无法替代

新常态就意味着经济一直下行吗？显然不是，当经济形势逼近增长底线时，政府坚决地采取各种措施稳增长。

2014年第三季度中国GDP减速到7.3%，我们看到，决策层果断地扩大基建投资、不对称降息(前期还两次定向降准)、释放流动性应对“融资贵、融资难”问题、加大财政支持力度、央行解除限贷、地方政府纷纷放宽房地产限制政策等，多管齐下防止经济继续下滑。

进入到2015年1月份，央行时刻三年出乎预料降准，市场绝大多数因此判断中国重新进入降息、降准的通道。

新常态并不是信贷一直都紧，不会松。当关键的经济数据和指标出现不良信号时，如1月份中国制造业PIM指数为49.8%，破了荣枯线，进出口、消费、投资这三驾马车都乏力，资金成本和利率居高不下，决策层对于流动性放松的力度往往超出我们的预料。这不叫强刺激，这叫松紧适度。

所以，我们认为，新常态不是用新的经济发展方式来牺牲增长，增长是有底线的，决策层会千方百计保底，中国经济进入衰退期的概率非常小，宏观政策无论如何都会死保让经济不失速。

中国经济进入新的发展阶段，既要解决深层次的问题，需要锐意改革，同时要保持发展轨道，不能偏离——新常态需要强大的平衡能力。

我们认为，要保持经济在中高速轨道上发展，房地产还需要发挥其特有的作用。过去在正式文件中说它是支柱产业，但现在不再提这个词，尽管如此，房地产的先导作用、对产业链的拉动作用、对内需的重要性以及对地方财税经济的影响都是无法替代的。新常态下，房地产更需要平稳健康发展，不可能走向某些舆论所说的“崩盘”或“泡沫破裂”。

新常态与房地产总体处于增长周期并不矛盾

新常态下，中国经济告别过往高速增长时代，不时面临经济减速换挡期、转型期、前期强刺激消化期的“三期叠加”阵痛，需要寻找新的发展动力，房地产行业同样面临诸多挑战和不确定性。

不过，新常态仍属中国经济增长期，是快速城市化过程的新阶段，新常态下的房地产的发展，一定受惠于经济增长，而人口向城市迁移带动的房地产需求也是持续的，也就是说，房地产总体仍处于增长的大周期的基本面没有改变，不能看空房地产。假如看不到这一层关系，我们就难以把握房地产与新常态的本质关系。

新常态下房地产也面临众多机遇。如政策直接干预市场减少、改革红利、创新、启动内需机遇等。

站在新常态的高度看，中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的，与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。

当经济下行压力过大，快触及底线时，决策层果断调整策略，简政放权，加大改革力度，加大投资，适度放松流动性，主动松绑不合理的房地产限制政策，力图保持房地产平稳健康发展，所以，2014年下半年特别是第四季度，房地产市场企稳，核心城市率先回暖，呈现交投前低后高的特点。

总的来看，对于2015年及以后的房地产，不能悲观看待，房地产市场很可能会受惠新常态强大的平衡力量——当经济下行压力过大的时候，货币信贷放松就是必须的选择。对于房地产而言，这意味着最坏的时候已经过去，但很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等等接踵而来，挑战是全方位的，需要行业认真研究和对待。