观点指数 | 12月长租公寓报告：资本未丧失信心

　　2019年的最后一个月，长租公寓仍有话题性事件产生。

　　住建部联合六部委联合发文，整顿规范住房租赁市场秩序，加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业的监管。这是首次提出“高风险”字眼，意味着接下来在融资管控上会更加严厉，长租公寓的金融属性会进一步削弱。

　　与此同时，资本仍看好稳定有特色的长租市场，对那些精耕细作的企业，资本从未丧失信心。

　　在土地供应上，作为“试点”城市的杭州，本月新增3宗人才专项租赁住房用地，2019年全年杭州市区已挂牌出让人才专项租赁住房用地合计35宗，预计截至2021年共要推出人才租赁用地57宗，总面积2408亩，可建5.08万套人才专项租赁房。

　　“高进低出”经营模式被定性为高风险

　　12月25日，住建部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确指出“高进低出”、“长收短付”经营模式为高风险行为，对采取这种经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

　　政策一出台，随即引起业界热议。业内人士认为，目前存活下来的长租公寓品牌，大致分为两种：一种是背靠“大树”，资金链不容易断裂;另一种是进入精耕细作，不过分追求规模扩张，深耕于细分市场。

　　住建部还称2020年将重点发展3类长租公寓——公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房。这无疑是给未来“国家队”长租公寓的发展指明了方向。

　　在政策的指引下，武汉、重庆、广州等地纷纷出台规定，其中武汉市拟出台新规，允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房，以进一步增加房源供给。其中提到用于改造的商业、办公、厂房等房源，要进行整体确权，房屋性质不能改变，并将纳入全市住房租赁平台进行统一监管。这是继2017年深圳推出新规——商业用房可按规定改建为租赁住房之后的又一城市。

　　资本仍看好稳定有特色的长租市场

　　高风险的金融属性会“冷却”大量资本的热度，容易造成住房租赁企业的资金链断裂。

　　12月18日，上海长租公寓品牌——源涞国际的创始人被刑拘，企业总部人去楼空。据悉，源涞国际是一个定位于中高端群体的长租公寓品牌，是从高端酒店管理跨界到长租市场。

　　源涞国际的租户70%以上是企业外聘高管或在沪创业的高收入人群，公寓租金区间约1.3万-3万，旗下分散式公寓多分布在徐家汇、新天地、浦东陆家嘴等上海CBD区域的中高端社区。

　　据媒体报道称，刑拘缘由是创始人签订了还款责任无条件不可撤销连带责任的担保函，且该公司从今年8月份开始陷入资金困境，无力支付大部分员工工资。

　　根据各大媒体及公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年就有53家，其中资金链断裂且跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　资金链断裂无疑成了长租公寓品牌被诟病的主要风险。但在另一边，资本仍看好稳定有特色的长租市场。

　　12月19日，保利公寓、建融住房合作拓展重庆住房租赁市场。双方依托建设银行的金融业务优势，及结合保利公寓的精细化运营管理服务，为租户带来优质体验。

　　资料显示，保利公寓成立于2018年，目前已在全国15城运营，旗下拥有保利N+公寓、保利N+集合社区、保利N+服务公寓等产品线;作为建行系子公司，建融住房目前在重庆已挂牌两个“CCB建融家园”长租项目，签约5个集中式项目、近1500套房源。

　　就在同一天里，蓝领公寓企业安歆集团宣布完成凯雷投资领投的数亿元C轮融资。这是继10月蛋壳公寓获得1.9亿美元D轮融资之后的又一笔长租公寓领域的融资，也是今年第一笔蓝领公寓行业的融资。

　　12月27日，上海城投控股股份有限公司公告称，公司所属上海城投置地(集团)有限公司的子公司上海城业房地产有限公司新增一笔银行贷款，金额6.32亿元，贷款期限为25年，贷款利率不高于LPR减39个点。这笔资金将用于上海杨浦区新江湾社区N091101单元E2-02B地块租赁住房项目建设。

　　就在12月19日，上海城投投资管理(集团)有限公司才刚刚以总价4.77亿元竞得上海一宗租赁住房用地，为浦东新区康桥工业区E08C-03地块，出让面积3.82万平方米。

　　除了上海，12月杭州新增3宗人才专项租赁住房用地，分别位于下城区、拱墅区及林平新城，总面积6.72万平方米，总起价5.65亿元。

　　近年来，杭州积极落实增加人才租赁住房用地供应，优先保障人才租赁住房，以提升城市竞争力。

　　据统计，2019年全年，杭州市区已挂牌出让人才专项租赁住房用地35宗，总用地面积1415亩，预计可建设房源31297套，其中已开工10个项目，建筑面积79.77万平方米，可建套数12698套。

　　按照计划，从2018年至2021年，杭州共要推出人才租赁用地57宗，总面积2408亩，预计可建5.08万套人才专项租赁房。