房企“全面自持”拿地逻辑 如何盈利将成为一道难题

　　一些房企抱着“先拿地再说”心态参与竞地，住宅100%自持后，如何盈利是道难题

　　尽管为了避免出现高价地，北京的土地出让新规则已经做足了各种准备：限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积，全方位围追堵截，但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。

　　表面上入不敷出的经营模式，房企如何“解题”?这些肩负着稳定市场重任的“限房价、竞地价”地块对于未来市场的影响究竟有多大?这成为近期业内外共同关注的话题。

　　1 限不住的抢地热情

　　备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块，在近期鸣锣开拍。尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。连续两日内，包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

　　更为戏剧化的一幕是，4宗地块在现场竞价环节，都在极短的举牌时间内便触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。

　　连续两天的激烈拼抢，仅有海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元，并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中,而另外三地块的出让结果仍然“悬而未决”。根据出让规则，它们需要转入标准商品住宅建设方案投报程序。按照官方的解释：当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后，最终确定竞得人。

　　不少业内人士都指出，面对北京“史上最严”的土地调控政策，房企依旧“抢地”并不难理解。

　　“开发商的逻辑是，首先在北京得有项目，要有项目就必须得拿地。”亚豪机构市场部总监郭毅认为，对房企而言，不管是业务布局，还是标杆项目的辐射效应，都需要在北京占据一席之地。

　　另一位业内人士则坦言，北京地价高、竞争激烈是不争的事实，但从长远看来，北京的房地产市场无论从供需关系，还是财富聚集效应来看，都相对稳妥。所以对房企而言，先拿到地再说。

　　2 “房东”困惑REITs非“解药”?

　　根据上述四宗地块的限制条件，中原地产分析师张大伟帮记者算了一笔账：这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，成交金额203.35亿。其中，50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算，预计将建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益计算，长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米，额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。“但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让，但可能都会面临政策难题。”张大伟进一步指出，综合考虑各种因素，这四宗地赚钱的可能性极小。

　　开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，事实上，很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰，因为租赁市场盈利模式的不清晰;而房企对拿地以后如何操作，其实也比较困惑。

　　“先把地拿到手，再慢慢寻找腾挪办法，以时间换空间;还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。”另一位业内人士如是说。