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盘和林:楼市罕见融资收紧 释放出怎样的信号?

徐州房地产网-房掌柜 2019-07-29 18:25:04来源:房掌柜 整理
[摘要]今年以来楼市融资政策持续收紧,近日更是有升级趋势,释放出怎样的信号?

今年以来楼市融资政策持续收紧,近日更是有升级趋势,释放出怎样的信号?

  2018年,房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道,而到了2019年,监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

  5月,银保监会发布通知表示,银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策;6月,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源;7月,监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。

  从开发贷,到房地产信托再到美元外债,国家方面对房地产行业融资渠道事实上并非是全面的收紧,虽说整体融资环境相较于前几年不那么宽松,但考虑到年初降准,释放的1.5万亿国内资金,市场有强烈的上涨预期,这一点从近两个月土地市场的火热程度不难看出。

  因此,此次楼市融资渠道收紧,一方面是为了稳定房地产市场预期,稳定地市楼市。另一方面,国家此次通过金融市场对房地产市场供给侧调控,事实上属于对房地产企业融资有“选择”的限制,实现多种融资渠道软着陆的同时,还在于防范金融风险。

  作为银行渠道的重要补充,房地产信托和离岸金融市场是房地产企业融资重要的加油站,而国家之所以,“盯梢”房地产信托和外债市场,一方面是因为这两个融资渠道自身就存在这缺陷,并不很成熟。另一方面在当前市场行情下,两种融资渠道都潜伏着巨大的兑付风险,极易“牵一发动全身”,引发国内金融风险,影响国内金融市场的稳定。

  房地产信托虽然在金融市场发达的国家已经发展的相当成熟,但是我国房地产信托行业的发展还处于小白阶段,尽管国家对其发展是持支持的态度,但是在现实实践中,一直保持谨慎的态度。早在2011年绿城就因“信托”陷入调查门,今年5月各地监管部门更是对多家信托金融机构开出罚单,在市场信心不足的时代,按时兑付不确定性较大,同时兑付风险对市场信用建设产生的负效应,极易成为压倒骆驼的最后一根稻草,引发金融风险。

  至于美元债,作为国内很多企业拆东墙补西墙的选择,需求膨胀使其供给主体内部良莠不齐,进入门槛低,美元债结构不断朝着“期短利高”的方向发展,并且其债权评级本身缺乏信服力,正在失去其参考意义,从金融安全的角度看,国家严控美元债为首的外债无可厚非。

  因此,从整体上看,融资环境不如前几年宽松是事实,但是对信托、外债等潜在金融风险较大的融资渠道严格调控,并非是向市场释放消极信号,相反,国家方面对融资渠道的严控事实上更有利于实现房产信托、外债等金融工具的“软着陆”。

  从另一方面来看,国家方面在融资渠道设置的门槛限制,也更有利于行业内部的整合。“适者生存”不仅仅是自然的生存法则,更是社会生存法则。日前监管部门统一信托放行标准,按照最新标准,将会有约60%的项目无法通过审查,也就是说,通过对金融市场设定门槛,有利于行业内部优者更优,劣者淘汰,进一步加快房地产行业内部结构提升。

  但是需要看到的是,即使能“裸泳”的企业,长期发展仍需要国家做好其他融资渠道的补充。目前在市场预期不积极的状况下,房企不仅仅在融资方面面临着巨大的压力,在资金循环、运营方面也面临着巨大的压力,长此以往必将会影响企业的自信心,不利于房地产市场回温。

  因此窃认为,房地产融资渠道收紧并非是消极信号,其有利于对行业“过滤”,让行业更干净,同时也有利于房地产市场结构改革,促进市场回归正位,不过同时,国家方面仍需要给与其他补充融资渠道,比如,有附加条件(配件、限价)的降息、定向优惠(比如租赁住房、保障住房)等等,以巩固市场信心。

(来源:WE言堂 作者系知名经济学者、应用经济学博士后)

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责任编辑:谭劲松

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