中国住房市场发展月度分析报告 二手住房成交量下降

　　5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组结合对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

　　报告发现，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

　　一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平;多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高;三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。

　　2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

　　综合以上因素，预计短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

　　另一方面，即使部分城市房价出现回落，房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

　　根据国家统计局公布的4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，在所考察的70个大中城市中，一二三线城市的住宅销售价格均呈现了稳中有升的态势，其中，一二线城市新建住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.8%，涨幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点，而三线城市房价虽然同样在上升，涨幅却环比回落了0.2个百分点，由此看来，本次楼市局部过热的现象主要集中在一二线城市。

　　诚然，不同城市楼市升温的原因的各有不同，但是长远来看，终究是离不开两点，即城市的综合竞争力与发展潜力。对于像北上广深这样的一线城市来说，不可否认现阶段的房价已经处于高位，然而，由于城市自身的竞争力较强，诸如教育资源、医疗条件、居住环境、经济发展、娱乐方式等各方面的实力均处于全国领先水平，使得大量的人才和资金朝一线城市涌去，这也导致了楼市稍有异象便会呈现出供不应求的态势，房价的上涨也就变成了顺势而为。

　　(来源：经济参考报、经济观察)