【掌柜日报】房企压力集中 四季度或迎来西安楼市

　　圆桌嘉宾

　　■美城股份市场研究中心总监 沈玮

　　■西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健

　　■易居企业集团克而瑞西安公司总经理 朱郁

　　■独立地产评论人 朱文

　　根据美城机构的数据显示，在9月底至国庆期间，西安市共有5486套房源，售出3858套，整体去化率为70%。不用摇号的项目数量开始增加，而越来越多的项目登记比也开始逐渐下降，也就是说，越来越多的意向购房者能买到心仪的房子。在这样的市场变化下，央行降准是否对楼市有利好影响?摇号政策会持续多久?第四季度的楼市又将何去何从？且看业内专家如何解读。

　　>>楼市遇冷 摇号政策或将取消？

　　据克而瑞数据显示，9月最后一周和国庆期间，西安商品房成交量下滑58.57%，而开盘监测的18个项目中，仅有3个项目的去化率为100%，去化率在70%以下的项目占了8个。与前几个月的火热情况相比，西安楼市转冷明显，摇号的政策预计还会持续多久？

　　朱文认为，目前西安楼市出现成交量的萎缩，究其主要原因是调控政策有效抑制了投机性需求，购房者不再选择盲目跟风购买。另外，下半年市场新盘力度加大，缓解了恐慌情绪，前期市场购买力明显透支，培育新的购买者还需要一定的时间。随着时间的推移，很多项目购买意向人数太少的状况可能会继续发展，取消摇号政策也就成为必然。

　　马健也认为，在过去的一年，西安市场压抑了几年的购买力被迅速释放出来，造成一房难求的现象。这是非常态的市场与政策前提下发生的，不可能一直持续。在透支了大量购买力之后，楼市转冷也是必然的。等楼市重新恢复常态，摇号政策就无存在的必要了，所以时间不会太久。

　　沈玮则指出，摇号政策需要适时调整。摇号政策出台时，楼市仍是“高烧”期，政策中作出了“连续两次中签不选和选房不签的购房者是要受到6个月或是1年之内不能在网上作意向登记”的处罚。而如今，高烧减退，供应增多，购房者们更愿意去选择一套真正称心如意的房源，宁愿放弃一次选房机会，也不愿被迫上车。适时调整政策，或更适应当下市场。

　　相对摇号政策唱衰，朱郁则有不同的意见。他认为，近期西安楼市遇冷，但是通过数据看，主要因为供应量不断的缩水，成交走低。这是受近期政策的影响，但是客户需求仍旧明显，并没有出现浓郁的观望情绪，该出手的并不会因为政策影响而不选择购买。就目前来看，摇号政策仍然会是现阶段的一个常态，这个手段调控，在未来一年当中应该会是一个常态化运作的标准。

图为资料图

　　>>央行降准 对楼市的影响甚微

　　10月7日，央行宣布降准。作为资金密集型行业的房地产行业，无疑会密切关注本轮降准给楼市带来的影响。央行相关负责人表示，此次降准的主要目的是优化商业银行和金融市场的流动性结构，增强金融服务实体经济能力。业内人士也表示，降准对西安楼市影响甚微。

　　沈玮指出，今年7月末，在国务院常务会议中提出，下半年的财政政策要更积极，货币政策松紧适度。《人民日报》也发文称，金融风向由“去杠杆”转为“稳杠杆”，如此看来，降准乃是预期之内的行为。本意是加大力度去发展实体经济，从发放方式来看，依旧严防资金流入楼市。今年以来的多次降准对房企融资并无多大利好，大数额资金无法直接流入地产行业，房企的资金链依旧紧张，楼市降温的大趋势很难有所改变。追求现金回流，仍然是各大房企的当务之急。

　　朱文则认为，此次央行降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力，支持民营创新型企业的发展资金。目前居民买房的高杠杆率已经引起重视，对首付款比例的提高，房贷利率逐步上升，能够流入房地产市场的资金就十分有限，并不能对当前的市场趋势产生根本变化。

　　朱郁表示，央行的降准对于楼市来说无疑是资金的循环得到有效的利用。对于市场而言，会降低现在的信贷风险，提高可周转率。对开发商来说，有更多的腾挪空间。所以央行降准对楼市来说有一定利好，但对市场现状不会有明显影响。

　　>>将迎来楼市“拼杀” 购房者机会增加

　　“金九银十”成效不明显，第四季度市场是否会继续下行呢?业内人士分析认为，由于今年备案价和摇号政策的影响，很多房企的推盘节奏受到影响，不少房企的推盘压力集中在第四季度，预计会出现明显拼杀，购房者机会增加。

　　沈玮认为，按现在趋势和历史惯例，市场会继续下行，越来越多项目会开始打折促销。目前楼市严控价格，四季度开发商又着急完成任务和回款，涨价几乎不可能，只是一些比较坚挺地段的楼盘相对抗跌。

　　朱文指出，四季度是开发商能否完成全年任务的关键，房企资产负债率又居高不下，能够实现资金流最有效的方式就是“以价换量”，未来就有可能出现房价变相下降的局面，但暴跌的可能性较小。对于刚需购买者来说，把握好了也许就是最佳时机。

　　除了量价变化，第四季度楼市的两级分化也会越来越明显。马健认为，综合条件良好、性价比高的优质刚需项目依然会热度不减，而其他项目则会重新回归理性的市场环境中。之前有些价格虚高的非优质项目，会出现价格回落的现象。

　　无疑，第四季度对于购房者来说也是不错的机会。沈玮认为，四季度将有些市场期待的新盘入市，特别是改善类产品，改善的客群可以等等。但首次置业的刚需客户，9月以来明显推出一些核心地段的高性价比项目，看好就不要错过。

　　朱郁认为，毛坯和精装之间也会在四季度当中出现明显的分化。朱郁建议，在供应持续放量的情况下，选择空间就会更大，而目前也就不足五个月的库存周期，所以市场上仍然供小于求，购房者就应该抓住目前时机，尽快下手。

　　(来源：华商报记者 党兰 张毅)