热点城市土地市场出现流标现象 拿地窗口期在第四季度

      央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

      虽然国家统计局数据显示，2018年8月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨，但民间机构的最新统计却显示，不少热点城市的房地产市场已经出现了冲高回落，进入涨跌互现，平稳理性状态。

      中原地产研究中心数据显示，从典型城市的国庆长假网签数据看，北京（楼盘）新建住宅国庆前6天网签55套，二手房住宅网签37套，上海（楼盘）网签新建住宅553套，广州（楼盘）583套，深圳（楼盘）191套。整体看，一线城市成交量延续了过去一年的低迷。

      而今年1~9月热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调。9月份超过六成的城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。

      中原地产首席分析师张大伟认为，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别“金九”。包括北京、南京（楼盘）、深圳、宁波（楼盘）、福州（楼盘）等典型城市的库存都有不同程度上升。

      楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续从紧，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望情绪升温。

      张大伟表示，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。

      “热点城市开始进入卖不完时代，包括杭州（楼盘）、南京、温州（楼盘）、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。”张大伟称。

      市场整体成交数据较为低迷，这种形势下，企业营销层面的应对显得更为重要。张大伟表示，最近不少房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散，未来售房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。

      楼市总体趋势的变化也逐渐反映在土地市场上，近段时间以来，随着楼市调控的深入，特别是各地调控政策持续加码，一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。

      据中原地产统计，二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。

      张大伟认为，出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价、限面积、限配套的要求，导致房地产企业拿地意愿不强烈。有部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。

      而房地产开发企业的资金压力逐渐增大，客观上也要求它们更加理性拿地。

      “从2016年9·30调控开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

      他认为，虽然目前看土地流标依然不是主流，流标土地的数量和面积占比依然较低，但随着国内楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。

      楼市初现冲高回落迹象，对房地产市场走势影响最大的政策面是否会有所调整?

      央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)，这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

      央行有关负责人表示，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。

      张大伟认为，从过往历史情况看，降准对于房地产来说肯定有利好因素，能缓解资金面压力。

      国家统计局数据显示，今年1~8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%;利用外资35亿元，下降68.3%;自筹资金34959亿元，增长11.2%。

      “降准能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者来说也能够相对获得平稳的信贷价格。”张大伟称，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市，但难免楼市会有所获益。

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      京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划，越来越多地在国家发展构想中被提及，这预示着中国城市群发展已进入集中发力阶段。尤其“雄安新区”的设立，更释放了信号，都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

      伴随宏观导向，百强房企几乎无一不开启深耕重点都市圈和城市群的布局策略，加入这一场关于“圈群”的PK。

      也正因此，当全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱，三四线城市已经出现了较高的土地流拍率时，这里的未来市场到底是“馅饼”还是“陷阱”？企业又该如何“捕到食、不掉坑”？

      在以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰，对于上述问题进行了详实分析。

      棚改还有两三年红利

      “TOP房企在三四线的竞争会更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”张志杰告诉记者，企业布局哪一类城市和其自身发展规模分不开，品牌房企多因全国布局的需要，会更注重三四线。

      而重点三四线城市似乎从2016年便开始了“狂飙”。

      数据显示，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也进入快涨通道。在9月的国家统计局数据中，无锡新房价格环比涨幅3．4％，位居70城之首；第二名徐州涨幅也在3．3％，环京的唐山、秦皇岛等地涨幅均超过2．5％。

      张志杰认为，整体上而言，三四线城市未来2~3年还有红利期，其中最大因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量，可以支撑起供应值。”

      通过中指院的报告，记者也发现，棚改的货币化安置，催生了大量购房需求，推动市场规模快速增长。

      以长三角为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州、绍兴、湖州的棚改都较为突出，2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然，其中仅南京2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。

      “2018年的棚改仍可观，会继续对房地产市场产生推动。也正基于此，目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出。

      需警惕产业空心人口流失

      但伴随机遇的是风险。

      新城控股高级副总裁欧阳捷就直言，“2020年之后，如果政策对三四线城市开始从严，则可能造成断崖式的下滑。”

      为何如此，因为当三四线城市受到的政策支持（棚改为主）减弱，其人口和产业或许并没有想象中那样强大。

      张志杰也表示，整个三四线城市在棚改潮结束之后，大部分来看机会不大。

      很多三四线城市的人口、产业导入不够，这受到很多因素影响，它和城市的位置、资源有着很大关系，不是可以随机复制的。对三四线城市的产业不是很看好。

      另一方面，市场需求量会大大减少，因为三四线城市一方面人口导入能力小于新一线城市和强二三线城市，另一方面棚改会消耗城市当地人的需求，棚改结束后本地需求支撑力会明显减弱。

      如今中国的人口红利已经出现衰减，如果产业升级和产业调整支撑不起来，棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。

      所以，城市的经济实力依然是核心。这也是为何一线城市周边城市的风险相对较小。如上海周边的昆山、苏州，依托上海它们已经在汽车、工业等产业领域形成了自己的经济效应，不会因为人口因素的变化，导致产业空心；相反，产业的发展也能支撑人口的量级。

      在当前的环境和趋势下，对房企而言，近两三年或许可以从棚改量大的城市入手，快进快出打速战；但长期来看，无论快攻还是慢耕，选择城市一定要贴合“城市群”。

      欧阳捷表示，当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，核心城市开始更新，产业形态向坪效更高的服务业升级。出于城市发展的虹吸效应，产业与人口向周边城镇迁移，而伴随外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系加强，形成都市圈与城市群是经济发展的趋势。

      分析目前中国最为突出的“五大城市群”，则可谓发展各有特色。

      张志杰告诉记者，长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队，发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区，城市腹地广阔，且具备承接长三角产业转移的优势。

      拿地窗口期在第四季度

      地价高是导致土地流拍主因，在未来房价没有预期的情况下，开发商拿地较为谨慎，算不过账就不去拿了。但如果在城市群里的三四线城市，经济、产业、人口、有预期导入，大家都算得过账，就会去拿。张杰预计，到了四季度，许多城市财政压力上来，很大程度会降低土地价格，届时拿地窗口期就打开了，开发商预计地方政府会推出许多位置好，价格更好的地。

      阳光城执行副总裁吴建斌告诉记者，每家企业的能力和资源不一样，对于一类城市、二类城市都不一样，在项目的营收、汇款时间，利润率上都有要求，选择什么时机，很多区域公司要算得过账才去拿。

      紧贴城市群一城一策

      在城市群中，各个城市也都有明确增长极。其中，京津冀以北京、天津占据绝对量级。一直以来，长三角以上海一城独大，长江中下游各城市都有亮点。珠三角则是广州和深圳，房企布局城市则是按照增长极为中心来推进。

      相对来说长三角的红利最明显，但例如嘉兴、昆山这类上海周边的城市，这轮卖地较多，以目前地价和规模来说，拿地不是很合适，但随着土地财政压力的加大，或推出更多的地块。这样的城市就应该慎重拿地。

      长三角和大湾区珠三角的机会点也很多，并且各级城市的博弈显著——一线城市“虹吸效应”非常明显，二线城市危机感很强，各级城市以产业为带动，各自争抢人才和企业资源（如深圳和东莞）。

      张志杰告诉每经记者，总而言之，京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群，均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也对世界经济发展做出贡献。

      在这些城市，政策倾斜程度、人口虹吸能力、产业支撑能力，都是房企考量的因素。

      但企业能否站稳一座城市，则要具体分析，要看在哪个城市群更有资源、更有可能；看企业是否有资源（包括自身和外部资源，如企业、政府关系）；要看企业自身发展诉求和战略规划。

      （来源：第一财经日报、每日经济新闻）