房地产市场述评：莫让三四线城市成新的风险聚集地

      根据中原地产的数据显示：杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。

      其中，杭州土地出让金收入达1987.27亿元，同比上涨149.28%；重庆高达943.36亿元，同比上涨26.75%；北京达到826.72亿元，同比下降29.29%。

      除上述三城外，郑州、天津、武汉、成都等13个城市卖地收入均超过500亿元。此外，卖地超过200亿元的城市有39个，包括佛山市、常州市等18个三四线城市。

      有数据显示仅2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%，增速比上年同期扩大9个百分点，国有经营建设用地共成交33837宗，成交土地面积为110864万平米。

      三四线城市的房价会不会跌？

      答案显而易见——没有只涨不跌的市场，而且三四线房价的拐点或许已经很近。

      得出这一结论主要是本轮三四线城市房价上涨中起到最主要的因素就是棚改政策。但在6月底，国开行就明确表示将收紧棚改政策，推出诸如：总行收回合同审批权限，地方分行无权审批；过去的货币化安置，转化为实物安置等强有力的约束手段。

      棚改政策去货币化的消息一经曝出，不仅让房价的上升趋势得到了明显遏制，房地产企业的股票几乎全线重挫，其中，之前凭借高周转重仓三四线城市而一路高歌猛进的碧桂园则股价大跌超7%，创下近三个月来的股价新低。

      货币化棚改置换为实物棚改，这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力，符合去库存的总体方向，又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑——上涨的最大动力源正在消失。

      更大的问题是，三四线房地产市场的刚需实际并没有想象的那么大。

      众所周知，三四线城市和一二线城市相比，最大的劣势就是对于人才的吸引力。纵观目前我国房价较高的热点城市，无一例外都有这些优点：教育资源优质、医疗资源丰富且有保障、工作数量多而且工资高。因为这些特点，国内的一二线城市每年都能从三四线城市吸纳不少人口。

      房子其实也和普通的商品一样，它的价格变化是遵循供需关系的，足够的人口红利才能源源不断地制造需求端，从而稳定甚至提升房屋的价格。从这个层面看，三四城市的房子未来需求量其实并不大，所以房价上涨的动力其实并不足。

      去年那一波回乡买房的消费者，绝大多数都已经完成了刚需，二次购买的欲望和实力明显不足。在这种情况下，三四线城市的新房滞销也就是时间问题。

      （来源：新华网、巴乐兔）