近300城市土地出让金同比增长近4成
2018年一季度土地市场供需两旺,出让金同比增近四成,楼面均价涨幅较去年同期收窄,溢价率整体下行。中国指数研究院近日发布的数据显示,3月,全国土地供应量同环比均增,整体成交量同比增近七成,楼面均价及溢价率同比均降。
具体来看,2018年1至3月,中指院监测的全国300个城市共推出土地6387宗,同比增加20%;推出土地面积28190万平方米,同比增加38%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗,同比增加19%,推出土地面积10084万平方米,同比增加33%。
成交方面,一季度成交量呈上扬趋势,整体成交量较去年同期增逾三成,各线成交量同比均增。1至3月,全国300个城市共成交土地5362宗,同比增加19%;成交面积24140万平方米,同比增加32%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1664宗,同比增加9%;成交面积8415万平方米,同比增加21%。
出让金方面,一季度300城市土地出让金总额同比增近四成,各线季度收金总额均超去年,三四线涨幅领衔。1至3月,全国300个城市土地出让金总额为9661亿元,同比增加37%。其中,住宅用地出让金总额为7683亿元,同比增加34%。
值得一提的是,1至3月,全国40个大中城市中共20个城市出让金同比增加,涨幅前十中以二线城市居多,一线城市仅北京入围;降幅前十城市中,仅南京季度收金过百亿元,温州、厦门、合肥同比降幅居前。
由于重点城市继续增加土地供应、从严落实各项土拍政策,一季度平均溢价率同比下滑。1至3月,全国300个城市土地平均溢价率19%,较去年同期下降14个百分点。其中住宅类用地平均溢价率22%,较去年同期下降17个百分点。
中指院相关负责人称,“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调,一二线城市延续此前调控并加大土地供应,高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化,部分城市承接外溢需求热度上升,拉升供求及收金上涨。
出让金水涨船高的同时房企资金紧绷
2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。在整个行业集中度进一步提升、大型房企纷纷加大拿地布局冲刺规模的同时,不少中小房企正在面对融资环境紧缩、现金流紧张的困境。由于受行业调控政策影响,不少房企的销售回款较去年同期减少,加上拿地开发投资较去年同期增加,导致现金流减少。
从相关数据披露可见,龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小房企杠杆率也非常惊人。分析人士表示,部分中小房企为了规模扩张,2016年拿了很多高价地,发行了大量公司债,有些公司债将在今年进入还款期,高价地又受到限价政策限制,难以入市销售,资金成本上涨,负债率持续走高。
据统计数据显示,按照申银万国行业分类,截至4月10日,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。
负债率增长的同时,是政策环境的进一步收紧。今年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。
1月25日至26日,中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,2018年开年,面对资金链压力,房企纷纷拓宽融资渠道,多家房企寻求海外融资渠道。
标准普尔认为,今年中国主要开发商有望保持其已改善的杠杆率,但杠杆率不大可能继续大幅下降,特别是在更长期而言,原因在于土地成本更高的项目将逐渐影响并降低利润率。此外,多数开发商仍然有激进的规模扩张计划,这将限制降低杠杆率的可能性。
在行业整体改善的背景下,标普认为开发商的信用状况和杠杆率趋势的差异正在扩大。众多开发商仍通过购地及小型并购实现增长。扩张计划执行较差、购地及销售执行不均衡、合同销售额业绩滞后的开发商杠杆水平更高。2017年房地产行业的流动性总体稳定,平均现金对短期债务的覆盖率保持为约1.6倍,但随着大笔债务将于2018年和2019年到期,标普仍然认为再融资风险在加剧。
(房掌柜整理自经济参考报、南方日报)
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