中国楼市存量时代正来临 各类资产成房企突破新方向

      中国楼市存量时代正在来临，在地产融资渠道受限的背景下，各类资产证券化产品成了房企突破的新方向，中国房地产资产证券化正爆发式增长。近日，全球领先的房地产服务商戴德梁行发布“三季度上海楼市及中国房地产资产证券化数据报告”，2017年1月至9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长超过300%，涨幅迅猛。

      该报告揭示中国房地产资产证券化市场近年呈现出三方面特点:首先，应存量时代轻资产化需要，房地产ABS产品发行规模涨幅迅猛。今年前三季度迅猛发展主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿元。商业地产抵押贷款(CMBS)和类REITs产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

      其次，今年资金面收紧，发行利率走高。受债券市场利率持续震荡走高的影响，2017年前三季度资产证券化产品的发行利率也随之上行。

      最后，租赁住宅REITs前景明朗蓄势待发。在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策鼓励的方向。

      报告显示，在一、二线城市，大型房地产企业遇到了新挑战，无论是在拿地阶段的自有资金监管收紧，还是在销售端，各地政府对高端商品住宅的限价措施，以及对商办类物业或是不准予销售转让，或是需开发商持有运营10到20年的政策限制。上述挑战，对房地产开发商来说无疑加大了资金压力，越来越多的开发商尝试通过资产证券化等一系列手段，从存量资产里，尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新机会。