商品房待售面积达历史峰值 多地密集出台去库存政策

    统计局最新数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值，住宅占据63%。难怪任志强出来“开炮”说，“有些只能炸掉”——因为7亿库存中存在大量难以消化的部分，不会因为任何政策而消化掉。不过，激进评论是一回事，去库存仍得实打实推进。近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，一场大战已经打响。业内人士认为，分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进，房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。

　　1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

　　由此，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

　　20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。

　　湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。

　　21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。根据海南省统计局2015年年底发布的数据，去年前11个月该省商品房待售面积为1330.95万平方米，较上年同期涨幅超4成。

　　对此，海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。“十三五”期间房地产计划完成投资7500亿元，销售面积4290万平方米，经营性房地产占比达33%以上。

　　近期多地陆续召开两会，也将去库存作为2016年房地产的重中之重，和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年，虽然销售情况表现良好，但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题，化解库存料将成为2016年政策制定的核心目标。

　　同策咨询研究部总监张宏伟同样认为，2016年仍面临较大的去库存压力，当前部分房企选择退出房地产市场，而从中长期来看，经济基本面下滑的压力，还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题。

　　不过，分区域来看，去年四个一线城市成交量出现明显上涨，深圳去年12月楼价同比升幅接近惊人的50%。而三四线城市房价却下跌，市场交易冷清，楼市分化愈趋明显。上海明确提出要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策等意见，明确释放出调控进一步“从紧”的信号。

　　张大伟表示，在分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的高价地对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。