李锦猛：开发商不能卖时我们机会就来了 降低空置率

    舒格主要是直接和开发商进行合作，在开发商销售项目的同时，即与购房业主签署租赁合同，对物业进行统一运营管理。

    行业变幻，各种要素促成了中国房地产进入存量资产和转型时代，存量资产运营商的角色也应运而生，舒格国际青年社区就是其中之一--在定位“品质公寓运营商”的同时，也将自身定义为“存量资产服务商”。

    4月25日，舒格国际青年社区CEO李锦猛在2017年城市观点论坛上海(楼盘)行接受观点地产新媒体采访时介绍，舒格于2016年1月获得房地产服务商同策咨询天使轮投资，目前主要布局在华东，是和开发商合作，并服务于开发商为基础的高品质服务式公寓品牌。

    值得注意的是，舒格国际青年社区与目前大多数公寓品牌之间似乎存在着较多的不同。

    其中，与多数公寓品牌租用二手房的模式不同，舒格主要是直接和开发商进行合作，在开发商销售项目的同时，即与购房业主签署租赁合同，对物业进行统一运营管理。

    李锦猛认为，相比其他长租公寓品牌租下后进行装修改造的模式，舒格的模式偏“轻”。

    上述人士进一步表示，这其实和曾经风靡一时的“返祖”模式并无二致：“很多项目，开发商已经装修好，然后我们以售后返祖的形式对公寓进行管理。”

    不过与商业返祖不一样的地方，是舒格给出的5%是真实回报，不像商业通常是达不到所承诺的12%或15%高回报率。还有就是政府严禁开发商售后返祖，但舒格属于第三方经营，这是被允许的。

    为此，对于个别城市出台的商办调控政策，舒格并不担忧。

    “调控政策来了之后，商办类项目不得再擅自改变为居住用途，而且新建商办类项目只能整层销售给法人单位等，开发商这些项目不能散卖只能做经营，这时我们的机会就来了。”

    当然，合作总是建立在互惠互利基础上的，所以在获取存量资产进行运营管理的同时，舒格的设定是业主买了房子之后不用管，舒格来帮业主运营，而且还可以通过这种规范管理提升物业品质以及投资溢价，可以拉动开发商的商业，因为导入了青年人群之后，对项目的商业消费肯定有所拉动。

    除此之外，舒格国际青年社区与多数长租公寓品牌不一样的地方，还有“长短租结合模式”。

    李锦猛表示，长短租结合模式，首先是有保障因素--降低房间的空置率。另外，可以提高租金溢价，覆盖租金成本支出。

    例如，如果有100间房，拿出20间做短租，它的溢价率会更高。房间的月租金在3000元，每天就是100元，做短租的话每月可以做到6000元，一天租金可以到200元甚至更高。

    观点地产新媒体从舒格官网看到如下战略部署：第一阶段部署上海、江苏、浙江;第二阶段部署山东、安徽;第三阶段部署京津、粤桂闽;第四阶段完成全国战略布局。

    从李锦猛的表态中可以推测，舒格的第一阶段部署已完成：“目前主要布局了华东，而且会考虑其他区域，如西南和华南。现在深圳(楼盘)一个项目已经落地了，还有重庆(楼盘)项目。”