哈继铭：房地产调控或不持续 一二线城市房价还会涨

一财 李策：您还提到过近20年来人民币的购买力大幅度下降，由于资本管制，热衷于全球配置资产的人非常困惑，现在一二线城市限购限贷，那么应该投资三四线城市的房地产还是在股市里厮杀?

首席 哈继铭：沪港通、深港通，它其实是创造了一个国内投资向境外来配置资产的一个机会，就目前看到的数据来观察，沪港通、深港通南下的资金额度，还是没有充分地使用，所以还是有一定的空间的。另外就是留在国内的资金，我觉得投资机会也是有的，刚才我们谈到未来大消费行业会带来很大的机会，这里面有二级市场上已经上市的公司，也有一些正在蕴育中的新的公司，人们也可以通过PE等等这样的形式来介入。至于房地产，我觉得是这样，中国的大城市房地产还是有它的上升基础，虽然人口红利已经向我们渐行渐远，但是中国的城镇化还在进行中，尤其是大中型城市的就业机会、社会福利、教育医疗水平对于其它地区的人口来说，还是有很大的吸引力的。所以我是觉得中国的房地产并不是说因为价格很高，尤其是一二线城市，就意味着马上就要跌，中国房子贵不贵?贵，但是短期会不会暴跌?我觉得不会。

一财 李策：可不可以说2017年，我们的房地产市场不用担心下行，但是会趋淡，可能趋淡一段时间之后，政策放开了还是会上涨?

首席 哈继铭：对，如果这样的需求在一段时期里面受到了明显的政策压制的话，它可能会带来开工速度的下降，带来供应的下滑，而需求又是被抑制住的，这样的话，未来又会产生有待于释放的需求，在未来的某个时点，它可能会集中释放出来。这几年来我们看到基本上都是这么一个情形，两年上升，伴随着两年下降，这个周期似乎周而复始。目前来看，这样的波浪式的周期，并没有已经彻底地结束。

一财 李策：可以理解，对于房地产市场，我们政策的着力点是防风险，那么风险稳住了之后，可能为了刺激增长，就会放开对于楼市的管控。对于房地产市场长期健康 稳定的发展，您赞同征收房产税还是根据人口的流动，加大土地供给?

首席 哈继铭：我觉得更有效的政策就是你刚才说的，征收房地产保有环节的税收。

一财 李策：比如说第三套、第四套，对于这种投资性购房进行征收么?

首席 哈继铭：对，或者对于控制的房子进行征收，这个问题其实谈了很久了，谈了有十多年了，目前似乎并没有一个明显的迹象显示这样的税种会推出。在这么一个假定下，我觉得其它的一些行政性的措施也不得不起一定的作用，比如说现在的限购，在需求端，抑制投资的这种需求。在供应方面也是要压价格，所以价格涨幅太大的楼盘，不让它开盘，我觉得这种政策可能是管得了一时，管不了长久。关键还是需要通过更为科学的手段，比如说增加土地供应，增加土地供应就可以来平抑房价的过快上涨，同时在这个基础上适时地推出一些必要的税种，这个是解决问题的根本所在。中国房地产实际上是一个政府在里面起着相当大作用的一个行业，尽管房价很高，但这里面很大一部分是税收，是土地税，土地出让的成本。其实老百姓也很有趣，花了那么高的税买了那么贵的房子，觉得自己心里很高兴，很踏实，因为房价涨，实际上中国房地产有点像烟草行业，税收也很高，抽烟的人买了以后，虽然花了很大的价钱，花了很高的价钱买了烟，但他抽了以后过了瘾，他还是舒服的。

一财 李策：应该和中国老百姓的观念有关，买房才有安全感。现在让机构也参与壮大租赁市场，对于引导租房理念有多大效果?

首席 哈继铭：让机构和家庭成为租赁市场的房源提供者，这个是在2015年的中央经济工作会议当中提出的，但是2016年的中央经济工作会议提出的是“房子是用来住的，不是用来租的”，虽然一字之差，但是我觉得在政策方向上是有了明显的变化的。就目前来看，人们买房子还是有这么一种预期，就是说我今天买了，将来房价还要涨，因为将来土地价格会更高，政府在房地产环节当中所征的税还会进一步地提高，所以他今天买房子，尽管付了很多的税，按理来说付税多，你不应该高兴啊，但是他觉得将来的人付的税还要更多，所以把将来预期着房价还会进一步上涨。那么在这么一种预期之下，人们在不断地买房，再加上刚才我们也讨论了，中国老百姓其实投资的渠道还是比较狭隘的，国内资本市场的波动很大，资本账户还没有完全开放，向境外投资的渠道并不是非常顺畅。所以种种因素，使得中国的房地产，我觉得在短期来看，并不会出现一个大幅的波动。

一财 李策：我还记得您在2006年的《人口红利报告》中这样解释中国的经济现象：“人不值钱，钱不值钱，干什么都挣钱”，那么现在是“人更值钱，钱更值钱，干什么都难挣钱”，又有了通胀的压力，对于我们脱虚向实，振兴实体经济来讲，我们百姓可以做什么?老龄化社会有什么可以挖掘的投资机会?

首席 哈继铭：你谈到人口红利，这个是我们在2006年做的一个研究，发现中国的劳动人口在总人口当中的占比，从80年代就开始上升，一直到2010年到2015年，这五年期间见顶之后，会明显回落。那么在它的上升过程当中，劳动人口速度增加一定是带来劳动力供应充裕，资金过剩，储蓄率很高，这么一个现象。但是过了这个拐点之后，就有可能出现劳动力供应不足，并且储蓄率下降，那就变成一个人更值钱，钱更值钱，干啥都不容易挣钱这么一个现象。那么在这个过程当中，做资产配置、投资，如何把握这么一种质上的变化，来寻求新的投资机会。我觉得人口老龄化到来之后，并不是没有投资机会，有些领域还是有很大的投资机会的，比如说随着人口老龄化的到来，人们的收入水平已经到了一定的水准，很多老百姓可能也不得不到了前半生攒钱，后半生花钱这么一个地步，这时候对于消费就有大的推动，有些领域，我这几年也是谈的很多，我又写过一个报告叫《从中国制造到为中国制造》，也就是说从制造到消费，说白了就是，那么消费里面我们看到，简单举几个例子，比如说医疗，大健康行业，人的收入水平到了那个地步，年龄到了那个地步，环境的压力等等，都使得人们不得不在这方面的支出有所增加，政府对于人们的健康、人民的福祉也是很关心的，所以政府在这方面，医疗、教育等等方面的支出也会相应的增加。所以这个行业，我觉得在未来中国很长时间里面，都会有很大的投资机会。当然，这个机会可能前几年来说粗放型的投资就能获得很大的回报，接下来使得人们要更为精准地来把握大健康领域的一些分支机会，如何来打造精准医疗，如何来打造防患于未然，使得人们不仅是不生病，而且能够长寿，能够活得更加健康，这方面的医疗机会，保健的机会可能会更多一些。