房产商现金流进一步恶化 4成房企净负债率超过100%

    随着上市公司半年报的出齐，房企的财务状况也轮廓渐显。截至8月28日，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。 虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。 

  与此同时，一个更值得关注的现象是房企的资金状况，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派”，部分公司的净负债率激增至300%以上，资金安全堪忧。分析人士认为，目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值。

  如果不能加速去化、回笼资金，房企的资金安全无疑将在今年面临极大的考验。在资金压力下面，房企半年报透露出的下半年销售策略几乎雷同，那就是加大供货、去库存将成三、四季度的主导思想。

  现金流进一步恶化

  报告期内，115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势。统计数据表明，115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。

  对此，国金证券分析师曹旭特表示，对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余接近2008年的历史最差水平。

  而从经济环境看，曹旭特认为，今年资金面的情况比较接近2011年水平，当时融资结构发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，这一切都和目前水平比较接近。“但不同之处在于，2011 年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014 年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平。”曹旭特强调。

  在现金流之外，房企的净利润也不容乐观。数据显示，115家上市房企实现净利润总额从去年同期的291亿元下降至今年中期的281亿元，减少了10亿元，降幅为3.5%。

  其中，在“招保万金”四大巨头中，金地集团今年中期净利润降幅近五成，招商地产则下降了三成。

  相比之下，面对房地产行业已长达半年多的整体调整，保利地产和万科A两大千亿龙头房企仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。

  真实负债水平堪忧

  更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。

  从半年报数据来看，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。