董藩：未来房价不仅普涨 大批90-100平米房成垃圾房

12月3日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授一个年会上，就房地产发展趋势问题进行主旨演讲。从中长期来看，市场会是什么格局。董藩认为首先是人口和财富大整合，大迁移，带来房地产市场的调整。房价在区域间、城市间的差异进一步拉大。房价不仅仅是普涨问题，而且会出现一系列变化。

总体来看，东中西带的房价的绝对差距和相对差距会进一步拉大，核心城市的均价相当于落后城市的15倍以上，单个楼盘甚至会出现超越百倍的差距，现在已经出现这种楼盘了。京沪深杭等一些核心城市房价在管制中上涨，涨幅仍然超越大多数人的想象，由于城市病全面爆发，城市病爆发的原因是源于政府的控制。

二线城市也基本上出现同样的情况，普通住宅以每年8到12的速度在增值。15年后，大部分90到100平方米的住宅会成为垃圾住房，这就像80年代的五六十平方米的房子一样，80年代的时候省部级领导才住100平方，现在90、100平方米的房子已经成为保障房了。少数偏僻落后区域市场衰退，房价停涨。

开发规模会随着发展进程先扬后抑。从目前到2023年左右，达到开发高峰。规划的变动必然带来大拆大建，包括大的战略，比如说西部大开发，后来变成了东北老工业基地振兴，现在又在提京津冀一体化，这些规划都会带来一些大的开发。

2023年到2030年之后，可能会处在稳中有降的状态。仍然存在不少拆迁活动，但规模上变小。家庭分化趋于稳定，平均每个家庭2.6个人左右。2030年之后，开发活动明显降低，一个是拆迁活动大大减少，那时候想拆也拆不动了，因为全是高楼。再就是城市化进程趋于结束。人口达到顶峰。二手房交易大大增加，只不过我要强调的是，那个时候房地产依然是支柱产业。第一，房地产具有主导性。第二，房地产是支柱产业。第三，房地产是先导产业。没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。