成都商业体量大价不高 住宅限购升级公寓项目受热捧

　　3月26日，北京市住建委、市规划和国土委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称《公告》)，意味着今后在北京再想通过炒作商业地产牟利将难上加难。与北京形成鲜明对比的是，成都在售、待售、在建和待建的商业、办公类项目更多，住宅限购政策升级后，成都商业性项目会否迎来销售的春天?

　　成都商业体量大价不高

　　“北京此次出台的商办房政策，对于想通过炒作这类资产牟利的投资者来说，将是一个巨大的打击。”成都祥庸机构负责人曾祥庸说，不动产讲究区域优势，而北京在国内的位置确实很特殊，住宅被限购之后，一些投资者又瞄准了商办物业，政府为了防止发生市场风险而出台这个政策。

　　“相对于北京的商办物业，成都这类物业的价值的确比较低。”知名地产策划人李绍华说，成都商业物业的体量巨大是一个不争的事实，但一些物业价值受大环境的影响，也被极大地低估了。为了缓解市场风险，去年3月四川还专门出台了文件，助推商业去库存——已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

　　住宅限购“火”了公寓销售

　　3月23日，成都市升级住房限购政策，该政策不仅将限购区域扩大到双流、龙泉驿等二圈层，而且还将二手房也纳入限购，同时要求不得通过补交社保在限购区域内购买住房。“成都出台的这个政策，应该是近年来最严厉的限购措施。”李绍华说，虽然目前成都房价整体还不算高，但市场上已经有了炒作的苗头。住宅被限购，那商业性项目的表现又如何呢?

　　据中成房业的数据显示，上周大成都商业新增供应0.79万平方米(数据更新滞后);成交4.17万平方米，环比上升3.51%。其中主城区成交0.96万平方米，占比23.2%，环比上升10.81%;近郊成交2.36万平方米，占比56.6%，环比上升18.40%。截至上周，商业累计存量1428.99万平方米，2017年累计销售45.19万平方米。

　　3月24日，复地·金融岛唯一一栋可售公寓正式亮相，吸引了众多投资购房者。在成都楼市类似这样的公寓项目，只要口岸好、产品优都受到了市场的追捧。记者在采访中发现，誉峰·遇见、金辉MOMO公馆、金棕榈、锦城南府、金科星耀天等都取得了不俗的销售业绩，有的项目甚至在限购之后快速销售过亿元。

　　“住宅项目限购，对公寓产品来说本身就是利好。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，公寓类产品一般总价较低，可居家，可办公，也可做酒店。

　　公寓投资有风险

　　记者在采访中发现，成都在售公寓类产品近期都在不同程度提高价格，尤其是限购政策升级之后，部分项目每平方米涨价至少1000元，但投资购房者依然趋之若鹜。成都全心集团总裁李国峰说，“这类产品本来就不好出租、转售，在开发商加价出售的情况下，无形中就增加了投资者的负担，从而增加了持有者的风险。”

　　“作为旅游大省，四川是全球休闲旅游目的地之一，这为四川的酒店业带来了巨大的人流量，从而为可以做酒店的公寓项目创造了市场价值。”李国峰说，但是这类产品毕竟是少数，而且对口岸的要求比较高，不是所有的公寓类产品都有投资价值，而大部分公寓产品在功能上都有缺陷，其他商业、办公类物业的投资门槛又很高，尤其是在成都这个商业项目产品存量较大的城市，投资者更应该谨慎下单。

　　“据成都市国土资源局官方网站公布的信息，2017年1月1日—4月17日，成都总共将出让1300多亩纯商业用地，这其中不包含住宅兼容商业部分和商业住宅混合用地的商业部分。”成都健鹰地产杨健鹰说，这些项目上市之后，更会加剧市场的竞争。