房企“浑水摸鱼”滋生楼市销售乱象 号头费暗度陈仓

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　　一则西安房管局回应一房难求:饥饿营销 约谈碧桂园华润等的消息引起我的注意。何止西安?除了一线城市房地产被冻结外，全国省会城市以及一些二三线城市大部分都出现了一房难求、日光盘、通宵排队购房、摇号购房等现象。“摇号购房”?说明需求严重大于供给，住房商品严重短缺，又回到了计划经济时期凭布证、粮票等供应的计划经济时代。这对于纪念改革开放40周年简直是莫大的讽刺。

　　最令人不解的是，一边调控声声紧，另一边房价继续上涨的越调控房价越涨的怪圈再次出现并且严重程度超过任何时期。问题出在哪里呢?在这里我要发问的是，楼市调控政策重点对象是什么?回答肯定是抑制投机投资性需求。因为投机性需求容易炒高房价，泛起泡沫，酿造金融风险。继续追问：投资投机性需求被完全挤出后或者被控制到合理程度后，房价继续上涨怎么办？

　　经过这一两年冻结式调控后，一线城市投机投资需求已经被彻底挤干，二三四城市投资投机性需求不超过10%。就拿被约谈的三亚来说，房价也基本是改善型的自住需求。一般来说，存在20%以内的投资投机性需要都属于正常范围内。

　　在投资投机性需求挤出后，房价仍然上涨的话怎么办？唯一办法就是加大供应土地、加大住房开发、加大住房投放市场，来平抑房价。舍此没有别的出路。

　　在房地产领域供给侧改革最为重要，过度在需求侧调控已经引发很多后遗症。需要反思的是，这两年房地产调控总体看没有开出对症下药的药方，仍然过度强调与使用行政手段。限购限贷等传统调控手段外，又采取什么限售、摇号等五花八门的行政色彩严重，完全扭曲市场，严重影响楼市供求关系以及信号传递，需求与供给被行政手段完全割裂，使得房地产市场不仅市场机制失灵，而且行政手段也失灵。

　　更加令人啼笑皆非的是，商业银行对住房贷款包括个人按揭贷款如临大敌。过去视为优质贷款的个人住房贷款，现在不敢染指，竟然成为一项政治任务。一些银行把是否贷款买房作为排查职工不当行为之一。作为一个商业银行，作为房地产市场，扭曲的世界罕见。同时，房贷利率持续上扬，住房贷款难，已经伤及刚需。融360数据显示，截至2018年3月，全国首套房贷款平均利率已上升至5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%，同比上升23.54%。全国35个城市533家银行中，98家首套房贷款平均利率上升，较上月新增45家。

　　这就是导致一房难求、昼夜排队购房、日光盘甚至小时光盘的原因。这种状况如果继续下去，中国房地产市场将被彻底扭曲与拖垮。

　　一个不可否认的事实是，总体看房价是上涨的，谁不爱听都没有办法。客观地说，目前各个城市包括海南全省投资投机性需求都已经基本挤出，基本都是自住型需求包括首套自住、改善型住房。这就说明住房市场仍然是求大于供的。同时，放开二胎后，看到单位以及身边少妇们一个个肚子都又大起来，这些都是住房的潜在需求。三五年后就会成为现实需求。

　　因此，保守预测2025年前房价都不会有较大幅度下降。

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　　“开发商‘洗盘’普遍，而且手法多样比较隐蔽，让我们这些刚需购房者很无奈。”一些打算买房的年轻人抱怨，一道看不见的门槛挡在他们的前面，开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象让刚需购房者很受伤。

　　在中央强调“房住不炒”理念以及各地房地产调控组合拳下，多个热点城市房价过快上涨的势头得到了遏制。与此同时，在个别城市也出现了一些热门楼盘开发商对于购房者“挑肥拣瘦”的问题，比如全款客户优先、关系户优先，一些楼盘还曲线收取号头费，捆绑销售等乱象屡禁不止，亟待加强治理。

　　开发商对购房者“挑肥拣瘦”

　　记者调查发现，一些热点城市热销楼盘的房地产开发商对于购房者“挑肥拣瘦”，比如，优先全款客户、优先关系户等，部分刚需群体买房难的反应强烈。

　　记者以普通购房者在合肥云谷售楼处走访时，一名客户经理说，预计最近一两个月云谷有200多套房源推出，预约登记的人数已是房源两倍之多，首付比例越高的，越容易买到。“上一次80套新房，3分钟不到卖完，而且全部一次性全款付清，”他说。

　　“包括云谷在内，合肥多个楼盘最近都在‘洗盘’，”一名房地产中介人员说，客户经理在接待购房者时询问几成首付，热门楼盘预约人数普遍超过新房数量，售楼处会按照首付多少来决定通知顺序，首付低的，就筛选掉不通知了。

　　在福州四月份开盘的中庚香开长龙楼盘，置业顾问说，此次推出房源两百套左右，每平方米价格4万左右，最低首付五成，“开盘时，我们先通知关系户和全款购房客户提前选房。首付低没有资格买房。”当记者了解到，该项目后期还会推出新房源，记者提出想看样板房时，该置业顾问说，需要在银行卡上存两百万，验资证明具有购房实力后才能看样板房。

　　针对开发商拒绝购房者公积金贷款现象，近期，合肥、福州、武汉等多地出台规定，加大拒绝公积金贷款惩处力度等，保障购房者使用公积金贷款。尽管如此，在一些地方开发商拒绝按揭贷款的做法依然普遍。多名合肥市民反映，滨湖区、经济技术开发区等多个热点楼盘都“挑肥拣瘦”，很多新楼盘要求全款优先，让很多可享受首套购房三成首付的刚需购房者很无奈。

　　一名郭姓女士告诉记者，她从学校毕业3年了，作为一名刚需购房者，原本是可以享受首套房三成首付的，但她从今年初看房看到现在跑了很多楼盘，花了四五个月的时间看房咨询，发现自己想用三成首付按揭买房几乎是不可能的。

　　“说起来买房这个事，就觉得很心酸，很无奈，”她说，自己最中意的房子是滨湖新区的一个新楼盘，看的次数最多，关注的时间也最长，并且已经交了10万元给售楼处作为认筹资金，但是，该售楼处连续开盘放出了2批房源，自己都没能买到。在2月份的一次开盘中，她没能买到，下了决心要在一个月之后的开盘放号时买到。但是，第二次开盘放号的前一天，客户经理通知了全款客户优先选房，首付6成的客户在第二天参与摇号购房，而她和男朋友的钱再加上从双方父母处赞助的，最多也只够支付5成首付，连参与摇号的机会都没有了，直接被淘汰出局。由于担心房价上涨，她和男友不敢再盯着这个热门楼盘，不得不去了其他楼盘购房。

　　对类似拒绝按揭贷款的行为，房地产监管部门已经有明确要求，但是依然有开发商屡闯红线。早在去年底，合肥市住房公积金管理中心发布《关于房地产开发企业不得拒绝公积金缴存人使用住房公积金贷款购房的通告》，要求在合肥本市行政区域内，从事商品房开发建设、经营活动的房地产开发企业，在销售商品房时，不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房。

　　就在上个月，合肥市有两家房地产企业因为拒绝住房公积金贷款购房，被通报批评，并被责令限期改正。

　　合肥市房地产监督部门查实，建发房地产集团合肥有限公司开发建设的“雍龙府”项目和安徽融和房地产开发有限公司开发建设的“观澜花园”项目，在销售过程中，拒绝符合住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购房。该行为违反了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》实施意见等相关规定，侵害了购房人的合法权益，造成了恶劣影响。

　　经研究决定，合肥市房地产管理局和合肥市住房公积金管理中心近日联合发布通告，对上述两家房地产企业通报批评，责令限期改正，并要求企业对主管人员和其他直接责任人给予处分。

　　价外加价屡禁不止 号头费暗度陈仓

　　号头费已被房地产监管部门多次明令禁止，记者调查发现，在一些热点城市，部分热点楼盘交易过程中的号头费、捆绑销售等乱象，依然猖獗。

　　在福州，多位房地产中介人员说，刚需客要得到热门楼盘的选房机会，有时需要绑车位、绑装修等其他方式，多支付一部分“拿不到桌面上的”的钱款。在3月开盘的福州三盛托斯卡纳楼盘，置业顾问说，房源多是带精装修的，装修款每平方米三千多元需要一次性付清。

　　在福州3月开盘的首开中庚·香开连天楼盘，备案价在26000-27000每平方米左右，置业顾问却表示要加4000每平方米的精装，且要绑定30多万的车位。装修款和车位款要一次性付清，最后的销售价格每平方米超过三万，成功躲避价格监管。

　　在福州近期开盘的福晟钱隆尚品，购房者陈先生介绍说，楼盘要签两份合同，一份是毛坯房一份是装修款。毛坯房要交首付50%，精装修大约4000元每平方米，签合同一次性付清，并且项目不愿意接受公积金贷款。