房企裹挟金融机构布局4万亿市场 盈利痛点仍难破局

      目前，长租公寓是房企抢夺租赁市场红利最为直接的方式。截至目前，房企涉足长租公寓的品牌包括万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。此外，还有链家的自如、我爱我家的相寓等中介代理机构设立的长租公寓产品；传统酒店集团也不甘示弱，代表项目有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；互联网+资本平台设立的长租公寓也在兴起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等。

      到目前为止，有关租赁的故事才刚刚开始，还有更多的人正在追赶租赁风口。随着长租公寓产品在市场上迅速兴起。一个不可回避的事实是：房企抢占风口有利位置的同时，也将面临盈利的难题。

      “目前最大的核心问题依然是租售比悬殊，这种情况下，租赁全行业亏损。没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。”张大伟表示，当下一二线城市，租售比超过500：1，住宅年出租回报率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租赁市场的生死线，达不了这个线，所有租赁只能是过渡行为。

      同策研究院对不同类型土地的租赁公寓进行静态分析，由成本+收入+税收+经济指标四部分测算出，租赁公寓年投资回报率为1.86%-5.38%，而目前市场上自持住宅物业投资回报率仅为2%左右，仍在较低阶段。

      思源地产集团资产经营管理中心总监褚玉丹表示，众多租赁公司都是通过压低收购端的成本，提高后期租赁收入。但经过大量调查发现，90%的租赁公司都是亏损的，虽然很多公司都借鉴了规模效应的理论，但反而带来激烈竞争。

      熊猫公寓CEO王玺龙也不讳言盈利是行业的难点。事实上，长租公寓的盈利模式仍处于探索阶段，模式不明晰是整个行业的痛点。王玺龙认为成本高是盈利症结所在，他呼吁集体土地建设租赁住房等相关政策细则尽快落地，将利于破局盈利难题。

      同策咨询研究部总监张宏伟认为，租赁市场盈利的本质在于土地，拿到低价地，才有优势，才能主导未来市场。目前一些国有房企的工业用地及存量用地正待盘活用于租赁房产开发。褚玉丹也认为，目前，思源集团在长租公寓方面的重要战略与国有企业进行存量资产盘活，与政府合作开发长租公寓。

      此外，在褚玉丹看来，理想中的盈利模式是通过金融手段叠加多元化的服务，通过服务增加企业的收益。通过服务端来弥补租金端的空缺。