2024年以来,全国房地产市场整体延续调整态势,政策利好不断释放,但整体行业仍面临较大挑战,政策见效仍需时间,整体房地产市场仍处于筑底企稳的阶段。在此背景之下,保持核心战略定力显得尤为重要,部分房企通过积极的市场应对策略和精益管理,取得符合预期的业绩表现。8月28日,越秀地产披露了2024上半年中期业绩,截至2024年6月30日,越秀地产实现营业收入353.4亿元,同比上升10.1%,权益持有人应占净利润约为18.3亿元。报告期内,越秀地产面对房地产市场的持续调整,通过产品力提升、精准投资和精益管理,保持稳定发展,展现了较强的国企韧性。
营收保持平稳增长,市场排名持续提升
凭借成熟的城市运营经验和深耕核心城市的战略布局,越秀地产市场地位得到进一步提升。2024年上半年,越秀地产连同合营企业及联营公司项目的合同销售金额约为554.0亿元。上半年在大湾区实现合同销售金额约为261.1亿元,约占总合同销售金额的47.1%。华东地区上半年实现合同销售金额约128.8亿元,约占总合同销售金额的23.2%。据克而瑞数据统计,越秀地产2024年上半年合同销售额(全口径)位于行业排名第9位,较2023年底提升了3位。
越秀地产上半年在策略上保持以变应变,实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略,在大本营广州录得230.5亿元的合同销售额,保持着当地市场份额第一的领先地位。除大本营广州外,越秀地产还加大对上海、北京等高量级城市的投资。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示:“未来,市场会回到‘好房子’的属性,改善性产品、好产品、好服务将是市场的主流;同时,城市能级越高,市场的韧性和机会也会越大。”下半年,越秀地产将积极应对市场挑战,在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路。
优化投资结构,实现高质量增储
从投资端看,今年以来,土地市场呈现供需缩量特征,规模房企拓储审慎,更加聚焦核心高能级城市,如经济活跃的区域以及人口持续流入的区域,包括越秀地产等在内的国央企都在实施精准投资,谨慎拿地。
近年来,越秀地产根据市场和具体城市土地出让规则的变化,加大对城市、板块、客户的研究,投资的刻度更加精准,投资布局更加合理,聚焦核心城市和核心区域深耕。报告显示,今年上半年,越秀地产通过“6+1”多元化增储模式在北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地,总建筑面积约为172万平方米,其中在上海共获取2幅优质地块,新增土地储备约6万平方米;在杭州获取2幅优质地块,新增土地储备约23万平方米;通过向母公司越秀集团收购方式,新增TOD土地储备约58万平方米,在上半年的新增土储中,通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%,实现高质量增储。优质土地储备的增加,将持续提升越秀地产的抗风险能力,为后续业绩增长、提升市场占有率提供强力支撑。
截止至6月30日,越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米,94%位于一线和重点二线城市,其中一线城市占比44%,广州、北京和上海分别占比36.7%、3.9%、2.4%,重点二线城市占比50%,投资质量和结构不断优化。
财务状况安全稳健,融资成本优势明显
从融资端来看,上半年,房企融资规模在下降,而能够顺利融资的大多是经营稳健的房企。半年报显示,越秀地产2024上半年加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%,期末平均借贷成本进一步下降至3.47%,平均融资成本同比进一步下降,整体融资成本在行业中处于领先地位。
越秀地产管理层在业绩会上表示,基于国资背景、在金融机构有良好信用等优势,越秀地产目前整体的融资渠道比较通畅,整体的融资成本处于较低水平,上半年的平均融资成本进一步下降。
公开资料显示,7月12日,越秀地产成功发行2024年第一期公司债,“3+2”年期品种发行规模为5亿元,票面利率为2.25%;10年期品种发行规模为10亿元,票面利率为2.75%,融资成本在行业中处于领先地位。这将有助于越秀地产进一步优化资本结构,增强公司的资本实力。
财务稳健、现金流安全是房企穿越行业周期的必要条件,越秀地产始终保持稳健的财务状况。截至2024年6月30日,越秀地产的现金及现金等价物、定期存款,监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为人民币481.4亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍,“三道红线”指标维持“绿档”达标。
值得一提的是,在行业整体经历深刻调整的大环境中,越秀地产董事会决议宣派2024年中期股息,每股派息人民币0.173元,中期派息比率为核心净利润的40%,体现了越秀地产良好的财务状况和对股东利益的重视。
产品端持续发力,改善型产品深度契合行业趋势
观察上半年头部房企的销售数据,不难发现他们都存在一个共同点,那就是在布局上愈发聚焦一线、二线重点城市的核心区域,且改善型及高端产品的比重逐渐提升。近年来主管部门大力推进“好房子”的建设,不少头部房企都在“卷”好房子,希望通过产品力在市场中突围。业内人士认为,当下中高端改善需求比较活跃,凭借多年项目开发经验,越秀地产准确把握政策脉搏和市场需求,持续在改善性住房领域的布局,显示出其前瞻性和创新能力。尤其是在高端改善产品线上的成功突围,越秀地产将读懂客户做到了极致,今年推出的新品均深受市场青睐。
目前,越秀地产已在北上广深等核心城市推出高端改善系列“和樾系”及“樾系”,并凭借优越的地理位置和卓越的设计品质受到市场热烈追捧,如位于广州的越秀·观樾3月首次开盘热销,开盘成交超15亿元;位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府是越秀地产在上海的首个TOP系和樾府,在8月首开即罄,认购率达280%,成为今年上海普陀首个触发积分的项目,首开总销售金额达17.35亿元,再次印证越秀地产高端改善产品的实力。
据克而瑞数据,2024年上半年广州房企销售榜单中,越秀地产摘下2024上半年广州房企全口径金额排行和流量金额排行双榜TOP1。其中,琶洲南TOD、越秀·天河·和樾府、越秀·观樾、越秀珠实城发|江湾·和樾均入围半年度TOP10。此外,香山樾和越秀·天悦云萃分别入围北京和成都商品住宅销售的上半年榜单前10。
越秀产品力提升与其内部“好产品”打造行动密切相关。据了解,围绕着打造“好产品”,越秀地产管理层组成“第一团队”,历时200余天完成了产品力深调研,从客户感知视角明确“好产品”定义,形成了以“品质、温度、智慧、成长”为核心理念的“4×4好产品理念”,结合持续创新与精益管理,扎实推动好产品理念有效落地。
近年来,中央多次提出加快构建房地产发展新模式,近期再次重磅定调房地产发展,提振发展信心。越秀地产将围绕打造“好产品、好服务、好品牌、好团队”“四好”企业的理念,提升“新能力、新机制、新文化”的“三新”能力,在为客户提供高品质服务的同时,推进企业高质量发展。展望未来,越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示:“下半年公司将紧紧围绕‘攻坚克难稳业绩,精益管理提能力’的工作主题,力争达成年度各项经营目标,在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路,不断为股东创造价值。”
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