演讲 | 刘颖浩：“绿色、精致、共享” 提效核心存量办公资产

“绿色”很直白，你能看到绿色，绿色的背后是健康、节能、环保，是我们这次改造以人为本的一个体现，也是万科做城市存量资产改造所承担的企业责任。

首先我们对整个机电系统主机进行了全面的更换，在这个基础上建立了一个可持续运营维护体系，又增加了新风过滤系统，这一套东西大概花了半年多的时间做完，去年2018年9月我们拿得了LEED金奖和RICS双认证，在上海这样的楼里面，这是第一个。

第二个“精致”，也就是通过这次改造，我们产品力的一个提高。这是对比，（见PPT）左边（图）是改造之前，右边这几张照片是目前中区广场改造后的样子。我快速过一下照片，还是很诚挚的邀请各位有机会到中区广场实地看一下，左边是改造之前很杂乱，右边是改造之后，“少就是多”，我们用比较简练的手法做了处理。

大堂部分，以前进到中区广场第一印象很杂乱，不管是空间、色泽、材料，这一次我们都做了一个简单的处理，因为我们中区广场所在的人民广场片区，除了是上海的政治中心之外，也是上海的文化中心，附近有很多文化地标。

在做这个设计之前我们和设计师探讨，怎么能把文艺的元素引入其中，最后我们大堂处理的概念就是画廊的感觉，画廊的基色调是比较低调的，烘托的是你的产品，也就是我们的租户，所以大堂基调是黑白灰为主。

这是一楼电梯厅，上到写字楼层，我们利用调租的机会，有几个整层拿出来之后做了管线提升，从以前2.55米的净高提高了20公分，到2.75米，尽量让大家感觉更明亮。然后到外围面临比较大的考验，三边都是居民区，有很多限制条件，在这个处理上，我们也去参考了上海市前法租界范围内的处理手法。我们在这里面引入了一些竹篱笆，又便宜，施工又快，也增加了夜间灯光。

第三个主题“共享”。说到共享，大家第一个联想到的就是共享办公，确实这一次改造的时候，把二楼、三楼的一些不符合中区广场定位的餐饮换成了联合办公，除了这个之外还在经营理念上引入了共享的经营理念。

比如说在一楼大堂这边，原来有石墙的，把石墙打开，整个大堂和商铺之间是无界的连通，在这个基础上，桌椅可以摆到大堂的区域内，在室外又增加了外摆平台，既增加了它的经营面积，又增加了经营调性。我们在中区后面有一个被周边居民区围合起来的空间，以前经常是吸烟的人过去的候场花园。

首先我们任何一个投入都要考虑到未来的产出，做的任何改造应该都考虑到未来的使用。在这个花园处理上，把以前的一个仓库和垃圾堆放点改造成了一个小房间，后面整个花园都做平，变成一个小广场一样，这个就变成了一个多功能的空间，可以有多种用途。比如说今年在这里办了中区改造完成的发布会，另外把这个租借给里面的国际品牌办了客户答谢会，在这里面也和上海音乐学院联合办了小型音乐会，还可以办一些宴会，我们已经举办了一个企业的私宴，这样带来了经营收入的变化。

刚才我提到了联合办公，以前是一个大餐饮，现在变成联合办公。它和我楼上的传统办公也能形成一个生态，它里面有很多的会议空间，楼上的租户有一些会议需求，自己办公室里找不到这样的位置，可以到下面，由大楼办公和联合办公谈，可以给租户一些折扣。

另外在一楼电梯厅的尽头安装了一百寸的大屏幕，也是企业展示和信息发布的载体，碰到我们的商户有任何的活动，或有新租进来，在这边有一个企业形象展示来配合。再比如我们这里面有一个英国很有名的陶瓷品牌，前一段时间搞了一个客户特卖，首要的对象就是楼内的租户，我们也希望把这种写字楼里的邻里生态，改造之后把它建立起来，资源首先由楼内的租户来享受。

而另一个邻里建设，就是我所在的位置正对面是上海大剧院。远亲不如近邻，我们怎么和大剧院形成合作，最近已经和他们展开了合作，第一个到他这边看演出的人的票可以到这边优惠停车、优惠消费，我们也把大剧院的演出资源带到我们楼里面，这种经营理念主要带来的是客户对中区广场的认可，以此来增加客户黏性。

另外一个共享理念延伸到写字楼标准层的公共空间，主要是一些人性化的考量，比如说走道尽头有两扇窗，以前是大理石的窗台，这一次改造处理直接变成了卡座，还设置上了USB。

以前这个楼层里面有一个阿姨的清扫间，其实没有什么用处，这次腾出来改成了电话间。这不是我们首创的，我们参观很多共享空间里面看到类似的处理，我们把它引到写字楼里面来，或者把这个空间改成茶水间。这次改造一楼的商铺换租之后，增加了一个健身房，因为没有淋浴房，所以在标准层里面增加了几个淋浴房。

改造成果给大家汇报一下。首先改造花费的时间，进行机电改造的时间主要利用两个冷暖交替季节，用了六个月的时间，到2018年8月开了改造启动发布会，向媒体进行宣介，到今年1月2号正式改造完成对外开放，今年2月26号Tim Hortons中国首店开业，然后5月1号共享办公开业，5月28号在中区后花园开了一个发布会。