演讲 | 刘颖浩：“绿色、精致、共享” 提效核心存量办公资产

刘颖浩（麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任万丈资本有限公司资产管理部执行董事、上海中区地产有限公司总经理）：我的分享主题是：秉承“绿色、精致、共享”的理念，提效存量办公资产。先介绍一下我们自己，万丈资本是万科旗下专注于存量资产投资和存量资产管理的平台，我们成立于2015年，成立之初从瑞安手里收购了无限极大厦，2016年底我们又收购了（上海）人民广场的中区广场。

今天我分享的就是中区广场。我分享从五个方面，第一个介绍一下中区广场，第二个我们在改造之前的思考，第三个阐述一下改造主题，第四个是改造之后的成果向大家作一个呈现，最后我们再回顾一下改造的主题。

中区广场在人民广场的CBD核心区，它建于90年代，开放于1998年，第一手开发商是赌王何鸿燊，（港资开发商）回到二十年前它还是有独到的考虑。比如说分高低区，电梯分转换区，中区广场写字楼总共是从5楼到26楼，19个写字楼层，每10个楼层有4台高速电梯覆盖，总共有8台电梯，中区广场在1楼到3楼是商业部分，总建面是4.7万方。

在着手改造之前，我们花了一段时间，在想怎么去实施这个改造。我们分三个维度来考虑，第一个我们项目本身；第二个是要看一下这个市场，大的、小的市场情况，包括市场当中我们竞争对手的情况；第三个要回到我们的楼里，看到我们平常面对的客户的需求。从项目本身来讲，我们做了很多分析，这个痛点分析我们花了很多时间，把它进行一些梳理。很多都是能看得到的，有的是能感受到的，比如说机电系统，20年主机从来没有换过、已经老化，它的稳定性、能耗都是问题，写字楼区域层高只有2.55米，公共区域、卫生间经常出现问题，裙房区域里面很杂乱，给人感觉非常不好。

再来到室外，中区广场尽管处在人民广场的CBD核心区，但是知道这栋楼的并不太多，2016年我们收购这个楼的时候，很多媒体报道说万丈资本收购了中环广场，经常走过路过很多人就看不到这栋楼。还有一个特点，这个楼三边是被城市里的一些住宅区围合起来了，整个看出去周边比较杂乱。

第二个维度我们看一下市场，在座的对市场也都比较了解，我就不在这边多分析了。从2017年，就是我们收购了这栋楼的第二年，很多互联网金融的企业爆盘，整个市场迅速转化为买方市场，同时上海的次CBD供应量很大，我们所在的黄浦片区净吸纳量也在下降，这个老楼如果不升级很难维持现在的出租率。

另外一个联合办公对传统办公市场有很大的冲击。以前我们面朝南坐的时候觉得有些企业他不能搬走，现在我们不敢有这样的想法，因为他完全可以到联合办公里去做一个过渡，所以我们看到的市场，也分析了一些在黄浦区近几年改好的项目，改完之后确实对留住租户和吸引新的租户是有一定的带动作用。

第三个维度看一下我们自己面对的客户，一个是我们存量的客户，还有一个是我们准备吸引的客户，这个量从开放之初到现在，里面的主力租户是外资。

目前在我们楼里面HM、德国狼爪运动区总部，还有港股上市公司的广告公司等等，都是外资为主，对此我改造期间的关注点是改造的安全对日常工作的干扰，还有我的承诺是否能呈现。他们又很期待，希望通过这次改造能有更稳定的机电，环境更健康，形象更好，包括楼下的配套更方便，这是从客户那边沟通反馈的信息。和他们沟通之后，为了留住他们也提到了一些，这栋楼有得天独厚的位置，希望还是留在城市的核心区，他的工作、社交更方便。所以在我们的宣传里面提到一个口号，就是留在城市中心，让工作更美好。

我们经过思考和多维度的考量，提出了“绿色、精致、共享”这六个字的主题，来指导我们接下来进行的改造。