个人住房贷款增速稳步回落 二套房贷利率将保持平稳

　　国有银行占据全国个人住房贷款余额的七成，建行、工行领跑 。近日，融360大数据研究院发布了《主要上市银行2018年个人住房贷款报告》(简称“报告”)，通过对比6家国有银行和8家股份制银行(中国上市的股份制银行共9家，因浙商银行规模较小，未纳入统计范围)，揭晓哪家银行个人住房贷款余额高?哪家银行的贷款质量好?随着今年一季度个人住房贷款增速一再下降，谁受到的影响更大?

　　国有银行占全国个人住房贷款余额超七成

　　报告显示，2018年底，6家国有银行中的个人住房贷款余额合计为18.51万亿元，在全国个人住房贷款余额中占比超过7成，高达71.88%。

　　其中，建行和工行的个人住房贷款余额均突破4.50万亿元，建行更是高达4.75万亿元，稳居第一梯队;农行个人住房贷款规模为3.66万亿元，中行也超过3万亿元;邮政储蓄和交行相对较低，不过，也在万亿元级别。

　　相比之下，2018年底，8家股份制银行的个人住房贷款余额合计3.96万亿元，仅与国有银行的第三名农行的3.66万亿元相当，各家股份银行的个人住房贷款余额均低于1万亿元。

　　其中，招行个人住房贷款余额达到9213.47亿元，超出其他股份银行，有望成为第一个个人住房贷款余额破万亿的股份银行。

　　据悉，银行的零售贷款主要投向个人住房贷款、汽车金融、信用卡贷款、消费信贷和小微企业贷款等方向。

　　报告显示，2018年，6家国有银行的个人住房贷款在零售贷款中的占比都在60%以上，是当之无愧的绝对主力，工行、建行和中行的比例甚至超过80%。

　　与国有银行不同，股份制银行对个人住房贷款的依赖度相对较低。在零售贷款的投向上相对分散，不同银行侧重各有不同。

　　2018年，在统计的8家股份行中，只有兴业银行的房贷资产占零售资产的比例超过50%，其余7家的占比均低于50%。

　　个人住房贷款增速回落，多数银行不良率下降

　　央行公布的数据显示，个人住房贷款增速稳步回落，房地产行业调控效果明显。2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4%。而从统计的14家银行来看，有5家个人住房贷款余额增速超过了全国平均水平，分别为中信、兴业、邮储、平安和华夏。

　　报告内容显示，2018年国有银行的个人住房贷款余额增速整体上都低于2017年，但仍比较稳定，集中在10%-23%区间内。邮政储蓄住房贷款余额较低，增长最快，增速达到22.74%，但比2017年降低5%。交行则一直处于最低位，2018年个人住房贷款增速仅10.68%。

　　与国有银行相似， 统计的8家股份制银行2018年的个人住房贷款平均增长水平也低于2017年，银行间增速差异较大。中信2018年增速最快，达到27.69%，甚至超过5家国有银行。民生银行的增速在所有统计银行中垫底，其个人住房贷款余额甚至较2017年有所减少，增长率为-4.63%。

　　报告内容显示，在14家银行中，有8家公布了单独的个人住房贷款不良率数据，分别为建行、农行、中行、邮政储蓄、招商、兴业、平安和浦发。

　　从这8家银行的数据来看，2018年个人住房贷款的资产质量整体上优于2017年。其中，平安的个人住房贷款不良率最低，仅为0.09%，邮政储蓄最高，为0.36%。不过，对比零售贷款的不良率，个人住房贷款的质量可谓优秀，在银行的信贷资产中无疑处于压舱石地位。

　　4月26日，央行发布今年一季度数据显示，包括个人住房贷款在内的人民币房地产贷款增速仍在下降。

　　对此，融360大数据研究院分析师李万赋预计，结合2019年的房地产调控基调和相关数据跟踪情况，预计2019年各主要银行的个人住房贷款将保持平稳增速，不会出现大起大落。

　　二套房贷利率将保持平稳

　　不过，无论是政策环境还是发展规律都不再支持房地产爆热的情况。2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

　　房地产蓝皮书据此认为，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐的可能性较大;另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”，一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件，存款准备金率就不可能持续大幅下调。

　　在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。

　　房地产蓝皮书认为，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

　　过度悲观论调也并不必要，房贷风险尚不能危及银行的基础。房地产蓝皮书称，个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段，其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面，个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降，一方面这是政策调控延续的结果，另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨，预计全年增幅不超过20%。

　　价格方面，二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降，这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变，因此压制投资投机需求依然是政策重点;首套房贷利率将会有较大幅度下降，这是更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正;整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。

　　(来源：新京报、中国经济网)