绿地控股张玉良:混改模式可复制 改善市值需非常规措施

按照时代周报记者的了解，今年3月，张玉良见了国资委的相关领导，并受到了对方对绿地在混改尝试上的肯定和赞许。

在股东会之前，阿里巴巴入股红星美凯龙一事触动了张玉良。“其实长期以来股东结构比较稳定的话，未必对市值有提振作用。加上绿地员工持股会里新员工比较少，对员工本身的积极性的刺激并不大。”他称，要是能在重要股东中有所变化，可能股价也会有所改变。

股民反对董家渡项目

股东会开场，依旧是由董秘王晓东介绍绿地2018年的业绩表现及2019年展望。

数据显示，2018年绿地控股实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归母净利润114亿元，同比增长26%。

其中，2018年房地产销售额3875亿元，其中67%是住宅，33%是商办，年内回款2968亿元，回款率77%；大基建业务全年实现经营收入1481亿元，同比增长41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。

截至目前，绿地共计拥有土地储备1.5亿平方米，其中在建1亿平方米，拟开发5000万平方米，2018年新增土地权益计容建筑面积4337万平方米，其中75%为住宅，25%为商办。

观点地产新媒体了解，对于2019年的市场走向，张玉良认为，虽然市场的走势仍在高位且总体看稳，但市区区域分化会日益严重，目前绿地的重点布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北两个城市圈。

被问及年初121亿元收购董家渡项目50%股权时，张玉良回应称，项目预计可销售货值约700亿，会在今年三季度开始销售，虽然自持比例高，但平衡现金流没有问题，绿地还计划为该项目提供300亿元贷款担保。

然而这种畅想并不能让所有股东买账。根据当天股东会决议公告，《关于为中民外滩房地产开发有限公司提供担保额度的议案》总同意票占比达98.7020%，但5%以下股东的表决情况中，该议案反对票合计达到了29.1059%。

数据显示，绿地董家渡项目须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，项目的总投资预计高达700亿元，目前项目已被命名为“绿地外滩中心”。

尽管股东希望绿地的规模、利润能更进一步，但在张玉良看来，近三年，绿地已经进入了一个稳定、健康，并保持相对较高增长的阶段，“我们每年公告计划是20%-30%的增长，但内部落实的目标还会高10%-15%。”

控负债、利润率与基建质疑

另外，较低的利润率和高负债也是绿地一直被质疑的表现，现场也有小股东提问“如何平衡规模与现金流”“房价上涨利润率却反而下降”等问题。

观点地产新媒体了解，据董秘介绍，2018年绿地的有息负债2689亿元，同时较年初减少71亿元。张玉良也表示未来会继续控制负债，但他也指出公司很大部分负债是预收账款。

利润表现方面，张玉良解释称，房地产的结算具有滞后性，因此并不是房价上涨就能立即反映在企业的数据上。他透露绿地有6000亿已售正在结算，其中有33%甚至是已经竣工的物业。

不过，相对于同行，绿地27%的毛利率表现确实难以称得上优秀，更有不少观点质疑基建业务低毛利率拉低了绿地的整体表现，数据显示去年基建业务全年营收1481亿元，利润却仅有30多亿元。

对此，张玉良不以为然，他一再指出绿地多元化战略发挥的协同作用，同时强调基建业务收款的可靠性。

“基建项目的收款很快，很可靠，另外ROE也有一定保证，在14%-15%，不然公司也不会投。”

对于绿地控股整体的ROE，张玉良也十分满意，“2018年公司净资产收益率有17.14%，这个数字是央企的4倍，是上海国有企业的2倍，当然绿地还有很大成长空间。”

他同时补充到，相比民营企业，绿地由于机制问题，效率还是较低，另外产品结构也是导致利润较同行低的因素。