绿地控股张玉良:混改模式可复制 改善市值需非常规措施

27岁的绿地控股和63岁的张玉良，还能擦出什么样的火花？

“特意来看你，（希望）把股价搞上去。”

作为上海本地最大的上市房企，张玉良有一批“忠实”的小股东，面对股东们的强烈渴求，他则是双手合十，微笑以示感谢。

至少张玉良自己认为，只要还有能力以及身体条件允许，股东支持他在董事长位置上坐下去，他就会继续。“因为之前做得不够好，所以我要更加努力。”在5月16日的绿地集团年度股东大会上，张玉良坦诚。

5月16日下午，绿地控股2018年度股东大会，主席台上仅有张玉良一人，监事会、财务部、董秘等管理层和部分独董则分别坐在一边与台下，另外有22名股东及股东代表出席现场。

坐拥万亿总资产，如今的绿地已经不再是一家纯粹的房地产公司。

不少股东都是连续几年都来参加股东大会，不时交头分享各自的持股数和入手价，也有从外地赶来的股东，他们需要通过每年的年度股东大会向管理层传达各自的诉求。

张玉良带领着这头“大象”，从之前以房地产为主业，大基建、大金融和大消费协同发展的战略，进一步升级，重组成立大基建、商贸和酒店旅游三大产业集团，“地产＋多元产业”全面推动房地产主业高质量的发展。

绿地的多元化也已经不是在起步阶段。至少，根据2018年公布的年报显示，大基建的营业收入跟房地产已经接近，前者为1481亿元占据总营收的42.5%，后者为1615亿元占46%。而同比增长率上，前者为41.33%，远远超出后者的7.3%。这放诸至任何一家多元化房企，都是不能想象的。

中长期可观发展空间与短期的资本市场表现，有时候需要时间来熨平。对于近年来被其他房企赶超的规模体量、相对低迷的股价表现等，股东会上小股东们对公司提出了质疑。

媒体了解，本次股东大会共计审议11项议案，包括向全体股东每10股派发现金红利3.00元的2018年度分红方案；2019年，绿地房地产项目储备权益土地总投资额计划为1300亿元。

此外，第9个和第10议案显示，2019年绿地还计划为下属公司、下属公司计划互相之间提供总额不超过980亿元的担保额度，以及为董家渡项目公司提供300亿元贷款担保。

晚间发布的公告显示，尽管上述议案全部通过股东审议，但对公司2019年度980亿元的担保额度，以及为董家渡项目提供300亿担保的两个议案，均有超过1%的股东投出了反对票。

绿地式混改

绿地在混改上，本就有着不容忽视的发言权。

2015年通过引入五家投资机构入股金丰投资，绿地实现了整体上市，也创造了A股当时交易金额最大的一次“借壳”。这是绿地的辉煌时刻，也被外界认定为国企混改的典型案例。

上市之时，绿地形成了多元化股权结构。占总股本28%左右的是公司的员工持股会上海格林兰投资；其次是上海国资委旗下的三家国企，分别为：上海地产集团、中星集团和上海城投总公司；剩余股东占据24.92%。

对于混改，张玉良颇有心得。他曾称，只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件，绿地模式是可以复制的。未来，绿地准备参与央企的改革，参与各省地方混合所有制的改革。

的确，在此后的时间里，绿地在自身的股权层面不断推进混改。虽然上海国资是绿地控股最大的实际控制人，但是并不参与公司日常的运营。这也就意味着绿地的经营权主导权始终在职工持股会及管理层手上。

在具体的业务层面，绿地还在推进着其他企业的混改。最早开启的是大基建领域的混改：2017年通过2亿增资扩股贵州建工，再到2018年参与天津建工集团的混改。

到了2019年，绿地又首次在大消费领域迈出混改的步伐，实现对东航股份旗下全资子公司——上海航空国际旅游集团有限公司的股权项目。

“对于混合所有制改革而言，如果能在更高层面的母公司混改上有所突破，对于绿地而言是新的机会。”张玉良在股东会上表示。

按照时代周报记者的了解，今年3月，张玉良见了国资委的相关领导，并受到了对方对绿地在混改尝试上的肯定和赞许。

在股东会之前，阿里巴巴入股红星美凯龙一事触动了张玉良。“其实长期以来股东结构比较稳定的话，未必对市值有提振作用。加上绿地员工持股会里新员工比较少，对员工本身的积极性的刺激并不大。”他称，要是能在重要股东中有所变化，可能股价也会有所改变。

股民反对董家渡项目

股东会开场，依旧是由董秘王晓东介绍绿地2018年的业绩表现及2019年展望。

数据显示，2018年绿地控股实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归母净利润114亿元，同比增长26%。

其中，2018年房地产销售额3875亿元，其中67%是住宅，33%是商办，年内回款2968亿元，回款率77%；大基建业务全年实现经营收入1481亿元，同比增长41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。

截至目前，绿地共计拥有土地储备1.5亿平方米，其中在建1亿平方米，拟开发5000万平方米，2018年新增土地权益计容建筑面积4337万平方米，其中75%为住宅，25%为商办。

观点地产新媒体了解，对于2019年的市场走向，张玉良认为，虽然市场的走势仍在高位且总体看稳，但市区区域分化会日益严重，目前绿地的重点布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北两个城市圈。

被问及年初121亿元收购董家渡项目50%股权时，张玉良回应称，项目预计可销售货值约700亿，会在今年三季度开始销售，虽然自持比例高，但平衡现金流没有问题，绿地还计划为该项目提供300亿元贷款担保。

然而这种畅想并不能让所有股东买账。根据当天股东会决议公告，《关于为中民外滩房地产开发有限公司提供担保额度的议案》总同意票占比达98.7020%，但5%以下股东的表决情况中，该议案反对票合计达到了29.1059%。

数据显示，绿地董家渡项目须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，项目的总投资预计高达700亿元，目前项目已被命名为“绿地外滩中心”。

尽管股东希望绿地的规模、利润能更进一步，但在张玉良看来，近三年，绿地已经进入了一个稳定、健康，并保持相对较高增长的阶段，“我们每年公告计划是20%-30%的增长，但内部落实的目标还会高10%-15%。”

控负债、利润率与基建质疑

另外，较低的利润率和高负债也是绿地一直被质疑的表现，现场也有小股东提问“如何平衡规模与现金流”“房价上涨利润率却反而下降”等问题。

观点地产新媒体了解，据董秘介绍，2018年绿地的有息负债2689亿元，同时较年初减少71亿元。张玉良也表示未来会继续控制负债，但他也指出公司很大部分负债是预收账款。

利润表现方面，张玉良解释称，房地产的结算具有滞后性，因此并不是房价上涨就能立即反映在企业的数据上。他透露绿地有6000亿已售正在结算，其中有33%甚至是已经竣工的物业。

不过，相对于同行，绿地27%的毛利率表现确实难以称得上优秀，更有不少观点质疑基建业务低毛利率拉低了绿地的整体表现，数据显示去年基建业务全年营收1481亿元，利润却仅有30多亿元。

对此，张玉良不以为然，他一再指出绿地多元化战略发挥的协同作用，同时强调基建业务收款的可靠性。

“基建项目的收款很快，很可靠，另外ROE也有一定保证，在14%-15%，不然公司也不会投。”

对于绿地控股整体的ROE，张玉良也十分满意，“2018年公司净资产收益率有17.14%，这个数字是央企的4倍，是上海国有企业的2倍，当然绿地还有很大成长空间。”

他同时补充到，相比民营企业，绿地由于机制问题，效率还是较低，另外产品结构也是导致利润较同行低的因素。

值得一提的是，过去几年，绿地大基建业务的快速发展基本围绕参与国企混改展开，一方面是响应中央政策，另一方面也为绿地扩大迅速营收提供帮助。

据观点地产新媒体了解，2015年至今，绿地一共斥资约47亿元收购省属建工集团，张玉良透露未来绿地还会参加更高层面的混改，目前正在推进，以公告发出为准。

“刺激股价需要非常规措施”

“今年分红比去年多了五毛钱，也可以了。”显然对于大多数小股东而言，股价、分红或许才是他们最关心的事，对市值的管理也成为绿地股东会必被问及的问题。

一位成都来的股民就表示，入手绿地两年，公司的利润表现和股价并没有随着房地市场的上涨而提升，言语间带着不满与“怨气”。

颇为无奈的张玉良则始终保持笑容，“很遗憾股价没涨，表示歉意。”他坦言，绿地市值确实与公司表现不匹配，一直在努力改善，但同时指出有些改善需要非常规性措施。

具体而言，张玉良表示，“品牌的发展，加强与资本市场对接，这些都需要去做。另外有一点，绿地的股东一直比较稳定，所以市值的增长也不大，如果能有重要股东的变化或许会更有帮助。”

为此，他还举例称，“昨天红星美凯龙刚刚宣布获得阿里的增资，今天一天就涨了10%。”

事实上，自2015年上市以来，除平安大量减持并退出外，绿地的股东结构一直比较稳定，尽管2018年6月30日有89.45亿股的限售股份解除了限售，但持有者上海格林兰、上海地产集团、上海城投集团并未减持，依旧维绿地的前三大股东，共计持股超过75%。

另外持股超过1%的股东则为天宸股份、中国证券金融股份、香港中央结算有限公司，分别持有2.29%、2.9%和1.5%。

此外，2016年绿地提出的定增计划，管理层表示也还在努力中，“目前已提交了第八次的更新材料，排队相对靠前，如果监管层面放开，希望可以早点顺利通过，不过价格肯定是按最新的市场价格。”

资料显示，2016年初，刚上市不久的绿地曾提出募资规模达301.5亿元的定增方案，发行价格14.51元/股，随后绿地下调融资金额至157亿元。

但由于A股监管层面的因素，非空开发行股票一直处于暂停阶段，包括阳光城在内的千亿规模房企也有尚待通过的定增发行计划。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经）