三月楼市出现小阳春 一季度全国商品房销售增速放缓

　　国家统计局16日公布“3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”数据显示，有65个城市新建商品住宅销售价格环比上升，较上月多8个;有57个城市二手住宅销售价格出现上行，较2月多10个。业内人士认为，3月房地产市场总体平稳，出现“小阳春”，未来一二线城市房价有望继续上行，三四线城市则可能持续调整。

　　市场交易有所活跃

　　数据显示，2月新建住宅市场价格9个城市房价环比下调，3月只有韶关、赣州、深圳、上海出现环比下调，65个城市房价出现上涨。

　　从4个一线城市3月房价来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格方面环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，3月70大城市房价数据接近全面上行。3月出现房价再“翘头”的原因在于，在信贷偏松的背景下，部分城市前期跌幅大，购房者入市量提高，价格开始出现上浮。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着3月份“小阳春”行情到来，市场交易有所上升，价格也有所反弹。而同比增幅继续扩大，和过去几个月环比增幅数据相对偏高有关。尤其是部分城市高价楼盘密集入市，从同比增幅看也容易带来很多价格反弹。

　　“从去年10月开始，已经连续6个月有超过10个城市二手房价环比下跌。但3月份明显呈现出了市场‘小阳春’，一二线城市房价全面上行，特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出现明显二手房价格上涨，12个城市环比上涨超过1%。”张大伟表示，过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计4月份很可能会表现更明显。

　　价格走势或分化

　　严跃进表示，随着市场交易上升，房价依然有反弹可能。类似房价上涨城市数量的增加，也会影响二季度购房者的市场预期。

　　张大伟表示，整体看，3月全国楼市在整体平稳的情况下，不同区域市场出现不同的变化。未来一二线城市房价有望继续上行，三四线城市则可能持续调整。

　　“一线城市楼市整体出现了比较明显变化，其中北京新建商品房住宅成交31.1万平米，环比上涨108%，同比上涨达到130%;二手房成交量也达到1.6万套，是最近10个月的最高值。”张大伟介绍。

　　社科院此前发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，在再城市化背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾在城市化阶段长期存在。三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。

　　政策方面，刘建伟表示，3月各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。

　　从调控政策来看，张大伟表示，3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳。整体看，从2018年11月开始，楼市政策以平稳为主。

　　没有寒冷的冬天，但也没有盛夏

　　易居研究院副院长杨红旭认为，房企的销售数据变化实际与全国销售数据保持一致。实际上，今年1到2月份，全国楼市处于降温态势，全国的新房销售面积同比下跌，销售金额增速下滑，与此对应的房企销售同比增速在今年的一季度出现收窄。

　　总体来看，一季度全国商品房销售增速放缓。据中银国际研究报告显示， 2019年1-2月全国的商品房销售面积为 14102万平方米，同比下降 3.6%，较 2018年同期回落5个百分点;1-2月的商品房销售额为 12803亿元，同比上升2.8%;较2018年同期回落9.4个百分点。

　　那么，龙头房企为什么没有“小阳春”?杨红旭认为，有两类原因造成部分龙头房企的业绩出现下降：第一与龙头房企城市布局结构有关系。今年以来，三、四线城市市场降温比较明显，春季也没有出现小阳春迹象。因此，类似碧桂园、恒大这类在三四线城市项目权重较高的房企一季度数据表现则较为疲弱，而有些主要城市布局在东部一二线的房企销售情况表现则会较好。

　　“一季度整体房企销量放缓是个信号。这一信号表明，2019年商品房市场整体销量将难超2018年，也体现出房企正由前几年过山车式心态转向稳定和谨慎。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　对于一季度市场表现，某排名前十的房企高管对21世纪经济报道记者表示，“房企业绩数据应该说是比较正常的。去年底我们说过，市场会回温，但不是回暖。我们还说过，返乡置业潮不再，因为需求透支、房价已高。由于三四线城市的棚改退烧，导致三四线城市销售明显降温，同时，这也促使房企达成回归一二线城市的共识。但是，一二线城市的土地供应并没有明显增长，存货不足，供应跟不上，销售业绩难以提升。而房企同时回归一二线将会导致一二线城市的土地价格迅速回温。一二线城市的地价偏高，但房价上涨有所顾忌、动能不足。土地储备过多布局在一二线城市，势必拖累业绩增长。追求业绩增长的房企势必要下沉到三四线城市，但不是所有的三四线城市都有机会助力业绩增长。”

　　张波对于未来房地产格局作出如下三方面判断：首先，房企对于市场趋势的判断将更为清晰，城市群布局的策略将更为明显。其次，房企开发战略调整正在进行，不少房企正将重心重新调整回一二线，另一部分则抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期。最后，千亿门槛依然存在，头部房企在放缓规模化节奏的同时，500-1000亿年销售规模房企的规模化之路还在持续。

　　“地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升、深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行，这也有利于房地产市场的平稳健康发展。虽然市场出现了一些回温信号，但我们不会再回到过去火热的盛夏，当然也没有寒冷的冬天，市场的分化与平稳仍是大势。”上述高管表示。

　　(来源：中国证券报、21世纪经济报道 )