找准落点深化农村土地制度改革 土地储备超2900万平

      宅基地制度改革在三项试点中涉及权利主体最多、历史遗留问题最为突出、利益关系最为复杂。各试点地区通过精心组织、大胆尝试，在宅基地依法取得、有偿使用、自愿有偿退出、用益物权实现、民主管理等方面取得了积极进展。

      一是完善宅基地权益保障和取得方式。如安徽金寨以“村规民约”形式确定集体组织成员资格认定办法和“户”的概念，对每户4人及以下的，宅基地面积控制在120平方米以下，每增加1人，可增加20平方米，最高不超过160平方米。

      二是探索宅基地有偿使用制度。多地探索对新增宅基地实施有偿选位制度。浙江义乌按照历史分类处置“一户多宅”、超标准占用等历史遗留问题，对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的，由集体按宅基地基准地价的20%收取所有权收益。

      三是探索宅基地自愿有偿退出机制。试点地区整合涉农资金、民间投资和宅基地有偿使用费作为宅基地退出回购资本，探索宅基地自愿有偿退出机制。如江苏武进建立了政府回购机制，制定了有偿退出的补偿标准和收回程序，明确产权转让、权益转化、土地整治、转换入市等四种回购方式。

      试点试验中存在的问题

      农村土地制度改革三项试点工作在取得显著成效的同时，也存在一些问题和不足，需要引起重视。

      一是基础性工作有待进一步加强。试点地区对于农村土地确权登记发证、村庄规划等基础性工作进行了大量投入，为试点工作的开展提供了保证，但基础工作仍显薄弱。农村集体土地确权颁证率较低、村庄规划和村级土地利用规划尚不健全、村级土地利用规划与相关规划融合程度不高、零星集体建设用地调整入市因规划问题无法落地等问题在试点地区不同程度的存在。

      二是改革推进不平衡问题比较突出。从面上来看，集体建设用地入市改革进展较为顺利，试点效果最为明显，土地征收和宅基地制度改革相对滞后，三块地改革的联动效应尚未显现。从点上来看，三项改革试点样本分布不够均衡，土地征收制度改革试点相对不足，集体建设用地入市项目大多集中在东部发达地区。从内容上来看，平衡国家、集体、个人三者之间收益的有效办法还不够多；宅基地“三权分置”的探索和实践还不够充分；为经济社会发展、农村新产业新业态发展提供支撑的能力尚显不足。

      三是一些试点地区相关配套制度不够完善。一些试点地区行政法规、部门规章、规范性文件与改革要求不符，一些试点缺少配套制度支撑。如集体经营性建设用地入市办理规划许可、建设施工许可等存在制度障碍，集体经营性建设用地商业项目房屋的分割登记、分拆销售没有具体实施细则，集体经营性建设用地入市财税征管等相关税费政策有待明确。

      进一步深化改革的政策建议

      前期试点取得了明显的成绩，进一步深化农村土地制度改革，应以渐进性、市场化为基本取向，牢牢掌握几个关键落点，着眼长远进行系统性重构。

      一是夯实基础性工作。加快推进与改革试点密切相关的土地调查、确权登记、规划编制等基础工作。加强对镇村两级规划编制的指导监督，探索农村规划多规融合，允许试点地区在一定范围内调整规划，保障村规划编制经费。加快推进“房地一体”的农村集体建设用地确权登记颁证工作，本着“尊重历史、面向现实”的原则出台更为宽松的确权登记发证政策，妥善解决集体经营性建设用地和宅基地历史遗留问题。