一二线城市掀起供地潮 2019土地市场走势仍以稳为主

　　3月份以来，一二线城市掀起一波供地潮，尤其是二线城市住宅用地成交活跃。25日，中原地产公布的统计数据显示，3月份以来一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元，部分区域土地市场有所恢复。

　　“供地潮”隐现

　　3月22日，北京市国土资源局新挂牌位于朝阳、大兴、门头沟的三宗住宅用地，合计土地总面积超15.6万平方米，挂牌出让起始价达52.7亿元。这是“3.17新政”后，北京推出的首批地块。

　　按照规定，这三宗地块将全部建设自住型商品房。其中，门头沟地块的销售限价为2.3万元/平方米，大兴地块限价2.9万元/平方米，朝阳区管庄地块同样限价2.9万元/平方米。上述价格要明显低于同区域商品房的价位。

　　中原地产的分析指出，上述三宗地块的规划总建筑面积超过20万平方米，按照户型面积为80平方米计算，大约可供应2500套自住房。约等同于北京新房住宅的月成交规模。

　　北京做出上述推地行动是有迹可循的。在出台“3.17新政”当天，北京市住房和城乡建设委员会同时发布的一份新闻资料还指出，今年将加快、加大商品住房土地供应，“三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。”

　　除北京外，还有不少热点城市在近期加快了供地步伐，并形成一波“供地潮”。

　　3月18日，武汉市国土资源和规划局宣布以挂牌方式出让12宗地块，总出让面积约108.8万平方米，总起始价约191亿元。其中有3宗为纯住宅用地，另有5宗土地含住宅性质。

　　3月20日，成都公共资源中心网站发布主城区3宗土地的挂牌信息，其中两宗商服用地，一宗工业用地，共37.3845亩。此前的3月17日，成都市已公告出让5宗地块，其中三宗商服用地，另外两宗含住宅性质。

　　3月21日，福州市国土资源局发布6宗地块的挂牌信息，分别位于晋安区和仓山区，其中4宗地块含住宅性质，并采用“限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积”的方式出让。这也是福州市主城今年首次公开土地出让。

　　3月21日，珠海市国土资源局宣布，以网上挂牌方式公开出让珠国土储、珠国土储两宗地块，均含有住宅性质，并设最高限价。

　　3月22日，天津土地交易中心的信息显示，3月最后一周，天津将有8宗地块入市交易，合计挂牌起始价为85.75亿元，土地面积46.17万平方米。

　　据悉，上述推地城市均为此前的市场热点区域。按照招拍挂出让的程序，今年3月底4月初，这些土地将迎来交易热潮。

　　二线城市部分地块溢价率明显上升

　　“3月份部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，其中包括合肥、天津、杭州(楼盘)、温州(楼盘)等城市土地出让数量有所增加。

　　克而瑞地产研究中心的数据也显示，3月份以来，就房企参与土地市场热情来看，的确比2018年四季度有所改观，高溢价地块成交数量增加之势十分明显。据该机构统计，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。

　　克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，从2月份开始，苏州(楼盘)、福州(楼盘)等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率。“总的来看，进入2019年二线城市土地流拍率明显下滑，溢价率也有所上升，尤其进入3月份，土地市场升温更为明显。”

　　不过就全国市场来看，全国土地市场尚未大面积回暖。从地价水平来看，易居房地产研究院的研报指出，只有部分二线城市当前处于适合拿地的窗口期。易居方面综合2017至2018年的土地市场成交数据分析指出，近两年来南京(楼盘)、长沙(楼盘)、合肥和莆田(楼盘)等城市地价涨幅偏离度分别为-444.2%、-370.4%、-247.4%和-204.2%。

　　“地价涨幅或跌幅偏离度过大时，说明当年地价涨幅或跌幅偏离历史平均水平过大。”易居研究院研究员王若辰分析认为，“负偏离度较大的城市土地市场回归历史合理水平较快，未来拿地的合理性不断增强。”

　　张大伟也认为，从全国范围来看，多个城市2019年以来的土地市场依然处于调整。不过，房企对住宅类土地拿地积极性较高。“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”

　　2019年土地市场走势仍以稳为主

　　在今年《政府工作报告》中，对房地产行业的定调是促进房地产市场平稳健康发展。同时，住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示，将稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案，要坚持落实城市的主体责任，因城施策、分类指导，不断完善市场的监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　“稳”字当头，土地市场既不可能一路高歌猛进，也不会一路走低，最可能的走势仍是“稳”。同时，在“一城一策”的政策框架下，一些城市很可能出现政策微调。但是，要注意这是在以往过度从紧政策基础上的微调。

　　比如，去年北京市土地供应有一个很大的变化，限价房和实行“7090”政策(70%的住宅必须盖成90平方米以下)的土地供应量很大，这么一来，刚需住宅供应放量，改善型住宅却吃紧。今年，这些政策相对放松和调整，在某种程度上是对之前过度从紧政策的回调，是符合市场方向的。

　　此外，虽然目前房地产企业的流动性状况有了改善，但不能忽视的事实是，2019年是房地产企业偿债高峰。数据显示，2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元，2020年这一数字将上涨至6513.4亿元，2021年更接近万亿元。也就是说，房地产企业资金面不会太紧，但也不宽松，大把买地并不现实。

　　(来源：经济参考报、21世纪经济报道、经济日报)