个人住房贷款利率还有上涨空间 进入价稳量升新周期

      央行新近发布的今年第二季度货币政策执行报告显示，上半年，个人住房贷款利率小幅上升，6月份加权平均利率为5.60%，比3月份上升0.18个百分点。笔者认为，现在房地产调控越来越严苛，尤其是差别化住房信贷被当做“杀手锏”来用，这或许意味着未来个人住房贷款利率仍会继续上涨。

      在结构性去杠杆的大环境下，住户贷款自然也会受到一定程度的影响。第二季度货币政策执行报告显示，从人民币贷款部门分布看，住户贷款增速高位继续放缓，6月末为18.8%，比3月末低1.2个百分点。其中，个人住房贷款增速回落至18.6%，较3月末低1.4个百分点，上半年增量为2.0万亿元，同比少增2365亿元，增量占比下降至21.9%，较上年同期低5.9个百分点。

      从上面这组数据可以看出，商业银行在调整信贷结构方面是取得了一定成效的。在信贷资金要向重大工程、小微企业等部门倾斜的同时，其他包括住户贷款在内的领域就会受到不同程度的影响。而个人住房贷款就是感受较深的领域。

      决策层在部署下半年经济工作时明确提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

      从已有的各地遏制房价上涨的手段来看，除了“限”字令被用到极致外，差别化住房信贷则是被当做“杀手锏”来用的。

      住建部近日召开的部分城市房地产工作座谈会也特别提到，要“完善和落实差别化住房信贷”。由此可见差别化住房信贷在房地产调控中的作用，且还有一定的“完善”空间。

      第二季度货币政策执行报告认为，从利率浮动情况看，执行上浮和下浮利率的贷款占比略有上升，执行基准利率的贷款占比略有下降。

      6月份，一般贷款中执行上浮利率的贷款占比为75.24%，比3月份上升0.89个百分点；执行基准利率的贷款占比为14.83%，比3月份下降1.21个百分点；执行下浮利率的贷款占比为9.93%，比3月份上升0.32个百分点。

      上面这组数据告诉我们一个事实，个人住房贷款要想获得下浮利率的优惠，除了首套房、各种类型的保障房外其他皆无可能。

      最后，在接下来的房地产调控中，尤其是在房价上涨冲动有所抬头的时候，绝对不会出现放松的迹象，所以个人住房贷款利率继续上涨仍是大趋势。

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      今年上半年，受到房地产市场调控持续影响，新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一二线城市成交量明显上涨，且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为，下半年全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。

      多个城市二手房挂牌价小幅回落

      今年上半年，多个城市二手房市场成交量出现回调迹象。以北京为例，据我爱我家市场研究院统计，今年6月、7月北京二手住宅网签量已经两连跌，目前整体保持在1.5万套上下的规模。

      价格方面，在6月环比下降2.5%的基础上，7月北京二手住宅成交均价由降转升，环比小幅上涨1.3%，不过仍低于5月价格。综合今年上半年数据，今年3月份以来，北京二手房价有涨有跌，小范围内来回波动，整体走势相对平稳。

      我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示，2017年“317新政”之后，北京房价明显回落，一年累计跌幅大约在17%左右，市场因此重新产生了对购房者的吸引力，并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求，春节过后，这波需求集中释放，最终形成了5月的市场高点。

      “不过，需求集中释放后，市场后续动能不足。”胡景晖说，因为该进场的客户或观望的客户在4、5月份进行了集中消化，所以6月、7月的买家和资金相对较少，市场交易量也开始下滑。

      “北京市场4、5月的短暂升温曾一度结束了二手房价格连续下跌超过一年的趋势。”胡景晖分析表示，但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主，投资投机属性低，加上调控政策从未松动，所以房价虽然止跌转升，但幅度不大。“6月、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态，整体则保持稳定。”