房地产销售额连涨37个月 租赁公共服务平台已见雏形

      16日，国家统计局发布2018年1-6月全国房地产开发投资和销售情况数据显示，前6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

      具体来看，前6月，房企房屋施工面积709649万平方米，同比增长2.5%，增速比1-5月提高0.5个百分点。房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月提高5.1个百分点。土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

      房地产销售同样火热。1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

      对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%。以此为起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长记录。

      在此背景下，房企销售业绩普遍亮眼。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，公布前6月销售业绩的31家房企销售总金额达到了25031亿元，同比去年同期上涨36.2%。其中，3家房企半年突破3千亿元。

      不过，张大伟认为，房地产贷款额度中按揭贷款明显收紧，将抑制部分非理性购房需求。同时，房企资金获取难度也大幅增加，快速回款恐是最好选择。“现阶段市场处于惯性高位，随着资金面的收紧，市场可能下调”。

      统计局数据显示，上半年房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月回落0.5个百分点。其中，除定金、预收款、自筹资金有所增加外，国内贷款12292亿元，下降7.9%，较1-5月跌幅扩大5.1个百分点；利用外资28亿元，下降73.1%；个人按揭贷款11524亿元，下降4%。

      上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，境内融资持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本提高，资金市场的紧张压力还将加剧。随着房地产市场调控的持续，预计下半年房地产市场将有所降温，多项指标涨幅将有所收窄。

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      我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

      租赁资产证券化产品纷纷发行

      自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

      2018年7月5日，“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过发审会，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。同策房地产研究院院长助理张宏伟分析表示，“受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁住房ABS终于成功获批，这是恒大集团首单住房租赁ABS产品。在国家推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。”

      此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”于上交所发行，发行总额50亿元，储架规模10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模3.12亿元。7月3日，“国信证券-链融科技万科供应链金融1号（第一期）资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模6.97亿元。

      业内人士认为，作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

      第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”