热点城市楼市再现躁动 住建部重申调控不动摇

      经历了3·17调控、处于持续金融去杠杆的中国房地产市场，仍未平静。

      4月以来，成都、昆明、大连、西安，这些以前房价平稳的二线城市，甚至丹东、惠州这样长年库存高企的三线城市，都出现了成交及价格的上涨。

      二三线城市限购宽松、限价严厉，以及地方新一轮“抢人”政策的作用，让一部分城市的楼市充满了躁动。新房被抢、库存降低，“不买就赶不上了”的焦虑充斥着这些原本平静的城市。

      据国家统计局70城房价数据，近期住建部约谈的12个城市中，除佛山外，其余11城的新房价格3、4月份均出现环比上涨；另据易居研究院数据，多个热点城市的库存降至低位，被约谈的惠州去化周期已降至3.6个月，大连降至4.3个月，成都、徐州降至5.1个月，远远超过了警戒线。

      5月19日，住建部发文重申加强调控，提出了6项具体措施。中原地产指出，调控正从过去的一城一策，开始升级到预警——约谈——问责三步走。

      不过，多位业内人士指出，调控只是调节市场的快慢节奏，而要解决的根本问题，仍然是供求关系。对此，住建部再提多元化供地，并要求16个城市在6月底前上报方案。

      库存降至低位

      “五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前，已有6个城市作出回应；9个城市发布了各种类型的加码调控。

      被约谈的城市基本位于3-4月房价上涨迅速的城市行列，其中海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等城市均位列4月房价环比涨幅前十位；哈尔滨房价同比涨幅全国最高，达12%。

      西安、成都、杭州等地不同程度地出现了销售火爆的场面，甚至是“万人抢房”。

      火爆的市场让供求失衡，库存急剧降低。5月17日，易居研究院报告显示，截至4月，百城住宅库存已连续33个月同比下跌。4月，共有72个城市的库存同比下滑。

      就在4月，100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米，而成交量为4508万平方米，连续5个月供小于求。“限价环境下部分新推盘项目的价格相对较低，性价比较高，部分城市出现‘抢房’的现象。”报告的执笔人严跃进说。

      从去化周期来看，有55个城市的存销比小于12个月；热点二线城市如重庆、杭州、武汉、海口等去化周期不足5个月，杭州更低至2.8个月，几至“无房可卖”，供不应求状况显著。

      另外有部分三四线城市也在迅猛去库存。以最近比较热门的丹东为例，其已连续9个月去库存周期变小。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月，而目前已降至13个月，逼近警戒线。

      另外一个粤港澳大湾区内的热门城市、不限购的惠州，去化周期降至3.6个月，近期去惠州看房、买房，成为不少深圳人尤其是投资客的热议话题。

      美联物业全国研究中心何倩茹分析，今年以来，一线城市受调控政策影响，价格平稳发展，房价的上升蔓延至二线城市，呈现出自住投资两旺的态势，当地或省内居民的自住需求旺盛，部分投资者也会将目光转移至二三线城市，特别是不限购不限贷的城市。

      另一方面，随着开发商经营决策的谨慎，房地产投资有所减慢，库存便出现下降。

      中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，当市场处在调控高压时，许多人选择持币观望，便囤积了相当多的需求，而这些需求随时有入场的可能性。一旦有人入场，从众行为便表现得特别明显，由观望到沸腾的过程非常快。其背后是供需的不平衡以及庞大需求的支付能力。

      新城控股高级副总裁欧阳捷认为，抢人才的城市并没有做好增加住房供应的准备，而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期，住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。

      探索供地多元化

      5月19日，在重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的同时，住建部最新提出了六大措施。

      其中，措施的重点是进一步落实地方调控主体责任；首次提出北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

      早在2017年末，住建部就发布政策，建立住建部房价政策预警机制，同时要建立房地产的约谈和问责机制。