一季度土地市场供需两旺 楼市正面临资金紧绷的挑战

      近300城市土地出让金同比增长近4成

　　2018年一季度土地市场供需两旺，出让金同比增近四成，楼面均价涨幅较去年同期收窄，溢价率整体下行。中国指数研究院近日发布的数据显示，3月，全国土地供应量同环比均增，整体成交量同比增近七成，楼面均价及溢价率同比均降。

　　具体来看，2018年1至3月，中指院监测的全国300个城市共推出土地6387宗，同比增加20%;推出土地面积28190万平方米，同比增加38%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗，同比增加19%，推出土地面积10084万平方米，同比增加33%。

　　成交方面，一季度成交量呈上扬趋势，整体成交量较去年同期增逾三成，各线成交量同比均增。1至3月，全国300个城市共成交土地5362宗，同比增加19%;成交面积24140万平方米，同比增加32%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1664宗，同比增加9%;成交面积8415万平方米，同比增加21%。

　　出让金方面，一季度300城市土地出让金总额同比增近四成，各线季度收金总额均超去年，三四线涨幅领衔。1至3月，全国300个城市土地出让金总额为9661亿元，同比增加37%。其中，住宅用地出让金总额为7683亿元，同比增加34%。

　　值得一提的是，1至3月，全国40个大中城市中共20个城市出让金同比增加，涨幅前十中以二线城市居多，一线城市仅北京入围;降幅前十城市中，仅南京季度收金过百亿元，温州、厦门、合肥同比降幅居前。

　　由于重点城市继续增加土地供应、从严落实各项土拍政策，一季度平均溢价率同比下滑。1至3月，全国300个城市土地平均溢价率19%，较去年同期下降14个百分点。其中住宅类用地平均溢价率22%，较去年同期下降17个百分点。

　　中指院相关负责人称，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升，拉升供求及收金上涨。

　　出让金水涨船高的同时房企资金紧绷

　　2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。在整个行业集中度进一步提升、大型房企纷纷加大拿地布局冲刺规模的同时，不少中小房企正在面对融资环境紧缩、现金流紧张的困境。由于受行业调控政策影响，不少房企的销售回款较去年同期减少，加上拿地开发投资较去年同期增加，导致现金流减少。

　　从相关数据披露可见，龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。分析人士表示，部分中小房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本上涨，负债率持续走高。

　　据统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至4月10日，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

　　负债率增长的同时，是政策环境的进一步收紧。今年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

　　1月25日至26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，2018年开年，面对资金链压力，房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资渠道。

　　标准普尔认为，今年中国主要开发商有望保持其已改善的杠杆率，但杠杆率不大可能继续大幅下降，特别是在更长期而言，原因在于土地成本更高的项目将逐渐影响并降低利润率。此外，多数开发商仍然有激进的规模扩张计划，这将限制降低杠杆率的可能性。

　　在行业整体改善的背景下，标普认为开发商的信用状况和杠杆率趋势的差异正在扩大。众多开发商仍通过购地及小型并购实现增长。扩张计划执行较差、购地及销售执行不均衡、合同销售额业绩滞后的开发商杠杆水平更高。2017年房地产行业的流动性总体稳定，平均现金对短期债务的覆盖率保持为约1.6倍，但随着大笔债务将于2018年和2019年到期，标普仍然认为再融资风险在加剧。

　　(房掌柜整理自经济参考报、南方日报)