租赁企业核心问题是如何盈利 优先集体土地租赁用房

      最近，月租1.5万，10年租金高达180万的天价租赁房万科翡翠书院引起了人们的吐槽：“这么贵的房租，又没有产权，谁会去住？”

　　引起争议的数字背后，企业也有一本进退两难的辛酸账，毕竟土地价格如此高昂，租金高了无人问津，甚至会被疑“以租代售”，租金低了又只能赔钱。

　　然而，中国证监会和住房城乡建设部4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），却有望在一定程度上缓解这一两难。这一政策鼓励符合要求的企业通过发行权益类资产证券化产品和试点发行房地产投资信托基金，用以进行融资。自2017年住建部等9部委联合发文在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场后，这是首个支持住房租赁资产证券化的官方文件。

　　近日，首届房屋租赁行业发展高峰论坛上给出的数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右；到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元。

　　面对万亿级的大市场，中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者表示，这一政策体现了国家层面对发展住房租赁市场的金融支持。投资住房租赁市场具有占用资金大、回本期限长的特征，一般企业不愿意投资，所以需要有长期融资工具的支持，资本证券化就是用来提供长期稳定资金支持的。

　　“绿色通道”

　　事实上，关于支持资产证券化以及REITs的政策在此前多个政策文件中都有提及。2015年初，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。2016年5月和2017年7月的两个加快发展住房租赁市场的文件，也都表示要积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs），稳步推进REITs试点。

　　此次《通知》，正式提出了租赁资产证券化的准入门槛。根据这一文件，开展住房租赁资产证券化应当符合3个条件，首先是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；其次是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；最后，要求原始权益人公司治理完善且最近2年无重大违法违规行为。

　　同时，专业化、机构化住房租赁企业将更受政策倾斜。《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，优先支持项目运营良好的发起人开展住房租赁资产证券化。产品方面，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。

　　在具体流程上，各地住建部门、证券交易场所和中国证券投资基金业协会分别会对租赁住房建设验收、备案、交易和住房租赁资产证券化项目的受理、审核和备案设立绿色通道。

　　优先集体土地租赁用房

　　《通知》还明确了这一政策优先的方向，即在大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　去年8月底，国土部和住建部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，宣布村镇集体经济组织可以自行开发，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，而不必经过土地征收再招拍挂出让的过程。由此，通过这种方式进入租赁市场的土地价格可以大为降低，这一政策也因而被视为对传统土地财政的一种改革。

　　著名经济学家宋清辉对记者表示，在近期万科自持租赁房高价租金引发争议的背景下，此次住房租赁资产证券化获“绿色通道”，有望解决租售比悬殊等问题，有利于推进住房租赁市场规模化，也有利于推进集体用地进入租赁市场。目前租赁市场中，房企拿地成本很高，因此不得不设置高昂租金以回本，这一政策可以在一定程度上解决这一问题。

　　这次的资产证券化政策，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。

　　能否建立盈利方式？

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性，但现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都无法实现盈利。

　　从市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万的普通住宅，年租金收益不足10万。这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

　　资料显示，国内市场上已经发行了一些住房租赁资产证券化产品，主要有两大类，一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括一些类REITs产品，如保利地产的租赁住房REITs和碧桂园租赁住房REITs等，以及包括魔方公寓信托贷款资产支持证券在内的收益权ABS和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等CMBS。另一类则是在银行间市场挂牌的ABN。

　　张大伟认为，目前通过REITs的基本都是重资产模式，而市场上主流租赁企业以轻资产为主，这一模式并未获得政策红利。

　　邹琳华指出，资产证券化也难以解决收益率过低的问题。目前主要受益者应当是国企或国有融资平台，它们可以较低成本获得土地，这样租金收益率就会大大提高，再发行资产抵押证券就没有市场障碍了。现在的一些企业自持租赁房，虽然租金价格高，但是相对于房价来说，收益率还是很低的。