试点发行房地产投资信托基金 为其长期发展奠定基础

      4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

      2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确“构建购租并举的住房体系”。中国的房地产市场从以购为主的旧时代转向购租并举的新时代，所需的配套支持政策亦截然不同，房地产相关的资产证券化正是其中非常重要的一个部分。

      本次提出要试点发行的房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，正是房地产相关权益类资产证券化产品的一种，指的是通过发行股份或收益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来讲，就是募集了资金形成基金后，通过专业机构做房地产投资，投资项目包括购物中心、写字楼、酒店和服务式长租公寓等，租金收入和房地产升值机会为投资者带来定期收入，开发商通过运营这些房地产项目来获得回报，收益大部分用于分红，并不保留地产所有权。显然，REITs可以对正在积极发展的长租公寓起到很好的支持作用，为其长期发展奠定基础。

      房地产相关的资产证券化，对于建立购租并举的住房体系有多重要？可以说，这是一种最为主要的融资渠道。以往，开发商都是通过间接融资，高杠杆开发住宅楼盘，售出后快速回笼资金还贷。而专业租赁住房是个长期化的产品，这样的短期杠杆对其并不适用，而让开发商直接投现金显然是不可能的。因此，资产证券化就成为非常必要的融资渠道。而对于投资者而言，既看好房地产市场又缺乏专业的投资眼光，房地产相关的资产证券化产品尤其是REITs就是一项较为合适的投资产品。这样一来，个人投资者不用投大块资金直接买一套住宅，还可以随时流通转手。

      可见，要发展长租公寓，资产证券化是有其必要性的。目前，国内主要的房地产相关资产证券化形式，都是抵押型的，例如，资产抵押债券(Asset-Backed Securities，ABS)，以及类REITs的商业房地产抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)。简单来讲，ABS就是把房产拿去抵押来发行债券，目前做得比较好的都是ABS产品，例如，魔方公寓用运营物业未来三年租金作为底层现金流发行的规模为3.5亿元产品，又比如链家旗下长租公寓品牌自如发行的“中信证券——— 自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划”。至于CMBS，就是商业地产公司的债权人，靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持，来发行资产支持证券产品，2017年融资规模已经超300亿元。CMBS和 REITs有些类似，但本质上仍然是抵押类的，不是真正的REITs。

      根据国际经验，REITs仍然是主流模式，也是国内试验的发展方向。需要注意的是，很多企业存在路径依赖，依然将房地产相关的资产证券化看作一种短期融资渠道，获得资金后只注重规模扩张，没有专注于运营能力的提升。实际上，运营能力才是最主要的收益来源，以REITs为例，收益正是来源于租金收入或房地产升值。那么投资眼光和运营专业性则与收益息息相关，尤其是在中国当前的租售比下要达到理想的收益率不容易。提高运营能力是提高收益率与促进长租公寓长远发展所必须的。

      发展租赁住房，尤其是长租公寓，是建立购租并举的住房体系的重要一步，而其关键就在于资产证券化与专业化运营。希望真正的REITs能早日建立，与租赁住房共同发展。

      (来源：南方都市报)