张玉良：租赁住房用地市场化 按照租房回报率来定地价

      在钓鱼台国宾馆内，绿地控股董事长、总裁张玉良的步伐格外匆忙，这已经是他连续多年参加“中国发展高层论坛”。从去年建言“供给侧改革”到今年畅谈“租售并举”，每一次，张玉良的发言都与房地产行业热点和民生息息相关。

      今年，在“城市群与房地产市场新定位”论坛上，张玉良发表演讲时建议：“住房制度改革的核心，聚焦在‘三个改变’上，一是要改变政府作为居住用地的唯一供应者的情况；二是要改变房地产商作为住房唯一供应者的情况；三是要改变‘售卖一条腿长，租赁一条腿短’的情况。”

      这“三大改变”的提议也反映出张玉良作为企业代表，在住房制度改革中的呼声。论坛刚刚结束，张玉良就步入专访间，就“住房制度改革”、“绿地2018年的发展计划”接受了包括人民网在内的媒体专访。

绿地控股董事长、总裁张玉良接受人民网记者采访。（主办方/供图）

      根本改变“售卖一条腿长，租赁一条腿短”

      目前，我国正在加快建立“租售并举”的住房制度。从以往情况来看，不管是从理念上还是市场上，我国房地产市场存在着重“售”轻“租”的情况，对此张玉良称要从根本上改变“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的情况。

      张玉良认为应该从五大方面来进行改革，包括租赁住房用地的出让、租赁住房开发建设中的税制问题、租赁价格、融资政策和权益保障。

      对于租赁住房用地的出让方式，目前，在我国的租房试点城市中，多数城市的做法是政府以低于市场价的方式，将租赁住房用地出让给当地的国有企业，并由其来开发、建设、运营租赁住房。

      对此，张玉良认为：“以这种方式开打开局面是可以的，但是方式方法上还应该继续改进，因为，这种做法实际上是搞了‘双轨制’，并没有完全体现市场化的精神，它使得租赁住房实际上成为政府职能的延伸，不利于持续、健康的发展。”

      他建议称：“土地出让应该遵循市场化原则，引入专业的机构来运营，因为出租和出售是不一样的，那么土地出让价格也是不一样的，具体可以按照公共租赁房的回报率设定地价，而不是按照出售房来定地价；同时，规定出让用地只能用于出租不能出售，这样也不用担心国有资产流失的问题。”

      参照国外公共租赁房的建造经验，张玉良还建议，政府应当尽快出台与租赁住房相配套的税收政策。这个问题不解决，让租赁住房按照普通商品房的税收标准去执行，那么，租赁住房的开发建设成本是很高的，在商业模式上难以支撑很久。

      当地价、税收等政策完善后，对于企业来讲是有积极性的，成本降低、有一定的投资回报率，而对于租户来讲，成本和回报率透明的基础上，企业供给增多，竞争加强，那么，房租不仅不会上涨反而会下降。

      2018年绿地四大发力方向

      除了建言我国住房制度改革，张玉良还向人民网介绍了绿地在2018年的发展规划和目标。

      回顾刚刚过去的2017年，绿地主要经济指标全面恢复性增长，全年营业总收入2901亿元，同比增长17%；利润总额191亿元，同比增长32%；归母净利润90亿元，同比增长24%。

      经历了持续两年的结构优化和业务调整，“绿地2017年成绩单的背后是实现全面恢复性增长的一年，尤其是利润的增速明显，成为这一期业绩的亮点”。

      对于2018年的发展规划，张玉良提出，绿地将迈向万亿资产，“主要业绩指标努力实现15%－20%的增长”。其中，房地产主业销售额努力突破4000亿，要在内部培养8家年度销售额300亿以上的区域公司。

      除了房地产主业外，绿地在今年还瞄准了几大方向，从国外来讲，包括“一带一路”海外战略，主打酒店和文旅集群；国内业务上，继续推进创新性业务，包括康养产业和科技产业。

      张玉良表示，绿地最大的优势在于产业协同，所有的房地产项目都要以产业为导向，比如商业、产业园区、康养设施等。

      同时，2018年为改革开放40周年，绿地也会进一步完善混合所有制改革，推动二级公司改革，保持国有企业的活力和持续增长动力。