2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角

      春光明媚的三月，对房企而言却是意义非凡。一方面，有着上一年度业绩公布后的喜或忧;另一方面，则要面对新年度销售目标的挑战。房企年度目标，不仅体现一家房企对当年发展的判断、对自身策略的制定，更描摹出整个房地产行业当年的发展局面和竞争态势。随着行业集中度的进一步加剧，房企的梯级等次已然分明。在业界看来，对于五千亿级规模的“碧万恒”而言，一骑绝尘之势将继续上演;而三千亿级、两千亿级、千亿级梯队房企也均铆了劲，欲在新一年度“更上层楼”;此外，越来越多的房企在今年定下了冲击“千亿阵营”的目标。

      显然，这场“上游冲万亿、中游争千亿”的2018房企“规模运动会”，已经拉开序幕。

      对于房企而言，3月既是过去一年的总结期，也是公布新一年度目标的关键节点。截至目前，已有40余家房企公布了2017年度业绩及2018年度销售计划。

      根据中信建投数据，碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。不过，后面的追兵也不弱。以融创中国为例，其2017年销售冲破3000亿元大关，同比增速达140%。同样，千亿水平线上的争夺也同样激烈。

      媒体记者注意到，不少业内受访人都表达了相似的观点：房企年度目标不仅是口号，更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断，能侧面体现整个行业当年的发展局面。2018年战火已燃，房企竞速之间又将展示出怎样的行业新态势?

      “高寡占型”市场将临

      “龙头房企逆市上行、快速增长;中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压;500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”据第三方市场机构最新发布的《房地产500强测评报告》(下称报告)对行业格局作出如是判断。

      来自亿翰的数据显示，2017年TOP10房企门槛已经达到1521亿元，TOP20房企门槛值已接近1000亿元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以来，房企行业集中度明显提速，预计只需要两三年时间，中国房地产的洗牌门槛就会定在销售额500亿~1000亿元。因而目前相对在后序列的企业，都吹响了2018冲击“千亿”的号角。

      对于2018年的房企格局，克而瑞给出了预测：2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。

      新城控股高级副总裁欧阳捷则向媒体记者提供了一个保守估计的数据：2020年TOP4房企销售额均将超过万亿元，TOP1房企可能接近3万亿元，合计约6万亿元;第5~10名房企销售额将达3500亿元~8000亿元，合计销售额约3万亿元。按此匡算，TOP20房企合计销售额将达到11.5万亿元，市场占有率将超过80%，平均增速39%。即使退一步讲，TOP20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。

      目前的房地产局面，似乎一切生死都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍。不进则没!”欧阳捷坦言。

      按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”，当行业前8强占据70%以上的市场份额，即可进入“高寡占型”市场。而中国房地产行业已行之将近。

      “所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势，房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模，更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波告诉媒体记者。

      正如欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”

      土储竞争成房企命门

      值得一提的是，虽然企业多以销量排位，但当下的市场格局所谈论的“规模”，其实已不仅是业绩量这么简单，实力与能力无一不求。

      而能否具备持续高增长的实力，关键在“粮仓”(土储)。

      一个有趣的细节是，TOP30房企中，不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例，2016年以来新增土地储备(规划可建面积)均高于销售面积，两者比例达到2.5:1。

      “这恰恰印证了‘兵马未动、粮草先行’的战术。”欧阳捷告诉媒体记者，TOP30房企的销售门槛都会在千亿元以上，它们想要保持队形、继续扩张，势必需要更多的可开发土地。