机构测算,90%租赁企业亏损,行业租金收益与5%“生死线”仍有差距,无利润地扩大规模只能加剧竞争
11月21日,住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会,提到各地要大力发展住房租赁市场。事实上,自2017年下半年以来,建立租购并举的住房制度,成为继限购、限贷短期调控之后的房地产长效调控政策之一。
上周全国超过9个城市发布了租赁相关政策。在4万亿租赁市场的刺激下,房企裹挟金融机构加速布局,更多的租赁住房仍在路上。不过,房企租赁业务的盈利模式仍是痛点,未来租赁市场的真正春天不是规模大而是利润足够高。
一周9城发布租赁政策
上周(11月13日至19日)短短7天时间,全国超过9个城市发布了租赁相关政策。其中浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市;成都规划2021年全市租赁住房保有量达151万套;武汉出台住房租赁试点50条扶持政策。
11月16日,北京印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建集体租赁住房。
中原地产首席分析师张大伟对此估算,1000公顷大约是30万-40万套出租房,相当于给北京增加10%-15%的租赁房源,如果计划实现,北京市场租金无疑将明显下调。据悉,此前北京已试点集体土地建设公租房,比如海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区。
在今年所有租赁政策中,最直接有效的是土地供应,影响也将从2018年开始显现,尤其对北京、上海一线租赁热点城市的影响最大。
中原地产研究中心统计数据显示,北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有,大约能够提供租赁房源2万套。叠加已经挂牌的土地,年内土地供应累计有望接近200万平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以来,已经推出25宗租赁住宅用地,出让面积96.32万平方米。
除北京、上海外,事实上,全国超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。10月27日,杭州首宗租赁住房用地成功出让;10月11日,广州挂牌出让首个“全自持”地块;11月10日,深圳拍出首宗自持租赁用地。张大伟认为,从长远来看,租赁市场在各地的崛起,将避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求,进而促进市场平稳、健康发展。
房企裹挟金融机构布局4万亿市场
利好政策将促进更多参与者入场,未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。易居研究院智库中心研究总监严跃进预测,得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高,2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源,此类房源由存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等组成。由此预计租金规模将达到3.86万亿元,比2017年的水平增长138%。
正是看到了租赁市场近4万亿的“风口”,房企在租赁市场的业务比重不断提升。11月21日,万科董事会主席、首席执行官郁亮公开表示,万科提出新定位,计划成为租赁行业的龙头企业。
与此同时,碧桂园旗下的首家长租公寓也于近期亮相。此前碧桂园集团总裁莫斌在2017中期业绩会上透露,目前已围绕一线城市区域,在不同的组织架构里设立了长租事业部。“碧桂园会积极介入租赁市场,同时希望在政策的支持下,长租业务可成为公司业绩发展的一个新的增长点。”
在房企的裹挟下,金融机构也在快速布局租赁市场。10月30日,中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议,11月3日,中国建设银行深圳分行也与招商、华润、万科、恒大、中海、金地等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议,宣布进军长租房市场。11月20日,中国工商银行原广州分行为广州“全自持只租不售”的地块项目提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。
与此同时,在预期的租赁市场刺激下,相关租赁REITs(房地产投资信托基金)破冰。近两个月内,国内首单央企租赁住房REITs经上交所审议通过;国内首单长租公寓资产类REITs在深交所正式发行。
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