【掌柜日报】楼市降温“租购并举”下 开发商拿地趋谨慎

      9月20日，南京再迎土拍，7幅地块当天成功出让，结果显示有6幅地块没有达到最高限价，还有一些区域的地价相较前期出现下跌。其中西善桥G43地块，作为南京首幅要求“竞自持面积”的地块备受业内关注。由于该地块最终并未超过最高限价，所以“竞自持面积”一幕并没有出现。有业内人士表示，随着房价趋于稳定，土地市场也逐渐恢复理智，不少开发商的拿地策略已经在发生改变，心态、定力都跟此前完全不同了。 

  “自持面积”加持“租购并举”

  据南京国土局官网8月19日的土拍公告显示，G43地块竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积。据了解，这部分住宅面积只能用于向公众出租而不能对外销售。南京成为继北京、上海、广州、佛山、成都之后，又一个出让自持租赁用地的城市。 

  而在本次土拍公告发布的前一天（8月18日），《南京市住房租赁试点工作方案》正式发布。《方案》中提出，将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。 

  业内人士认为，本次试点出让地块位于人员相对集中、交通便利的区域。今后，南京市还将积极探索多种形式的租赁住房土地供应模式，拓宽租赁住房来源，以多种形式解决住房需求。这对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。 

  土拍市场降温，高价地不再

  曾经困扰开发商的一个命题就是：高价地，拿还是不拿？在此之前，多数人会说“地价再高也要拿，因为不拿地就会失业”，而眼下，这一观点在逐渐改变。据了解，此次出让的7幅地块中，六合有3幅、雨花台2幅、江宁和河西南各1幅。其中6幅未达最高限价。各幅地块参与的房企数量也在减少。 

  结果显示，江宁东山G45地块最高限价楼面价是19615元/，最终由上海建工以楼面价18860.13元/竞得。六合G49商住地块由弘阳地产以楼面价4708元/竞得，而最高楼面限价为5667元/。 

  备受关注的首幅“自持住宅面积”G43地块由中海地产以43.2亿元拿下，楼面价17956元/平方米，未达最高限价。记者查阅数据后发现，该区域内早前拍出的地块楼面价均高于这一价格。例如，2016年9月拍出的铁心桥G45地块楼面价达29093元/；2016年2月拍出的绿城西善桥G100地块楼面地价达到21745元/。 

  某开发企业负责人表示，现在资金回笼的压力很大，看不到房价上涨的**，拿地会更加严格地核算成本、现金流等，所以土拍报价已不敢像以前那么激进。 

  南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，上周京奥港未来墅 “贴着地价”开盘，这对开发房企造成了一定的影响，开发房企不想冒风险。据网上房地产数据显示，截至发稿日，该楼盘去化率为74%。 

  据统计，继京奥港未来墅后，年内还有多幅楼面地价较高的项目即将上市。如位于鼓楼滨江的仁恒桃园世纪、仙林的高科紫微堂等等。